楼体亮化工程土地增值税扣除分析
?楼体亮化工程是通过灯光技术（如LED、泛光灯等）对建筑物的外立面、轮廓、特殊结构（如屋顶、立柱、玻璃幕墙）及周边的绿化带、广场等配套环境进行艺术化、功能化的夜间照明设计与施工，旨在重塑建筑夜间视觉形象、丰富城市夜景层次，是现代城市建设中提升夜间魅力的重要手段。
在土地增值税清算中，对楼体亮化工程成本扣除的认定国家没有相关规定，在实践中全国各地存在显著的地域差异，各地税务机关主要依据工程性质、实施时间、规划依据和证据链完整性进行判断，在具体认定条件上存在明显差异，如竣工验收时间、规划文件明确性、与主体工程同步性等。亮化工程的税务处理也是房地产企业需要重点关注的合规事项。
一、土地增值税成本扣除的基本框架
我国土地增值税清算的基本法律依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、国家税务总局发布的国税发〔2006〕187号文件《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》构成了清算操作的具体规范。文件明确规定了土地增值税清算的各项要求，包括清算条件、清算单位确定、扣除项目范围以及凭证合法性要求等核心内容。
根据这些法规文件，计算土地增值税增值额的扣除项目主要包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等六大类别。这些成本项目必须发生在房地产开发过程中，且与开发项目直接相关，才能被纳入扣除范围。
土地增值税清算中对扣除项目的审核遵循严格标准：
真实性：费用必须实际发生，不存在虚构或夸大情况
合法性：必须取得合法有效的税前扣除凭证
相关性：成本必须与开发项目直接相关
期间合理性：成本应归属于开发期间，而非竣工验收后阶段
计价准确性：成本金额计量和分摊方法合理恰当
对于金额较大的成本费用，税务机关通常要求调取工作底稿或查看原始凭证，以确认成本费用发生的真实性。此外，预提费用原则上不得扣除，除非另有明确规定。
二、楼体亮化工程属性及税务处理
楼体亮化工程是指通过照明设备和控制系统，对建筑物外立面进行灯光装饰和美化的工程 。从功能角度看，这类工程可分为两大类型：
基础功能型亮化：满足基本照明需求和安全要求的灯光工程
营销展示型亮化：以美化建筑外观、提升项目形象、促进销售为主要目的的装饰性照明工程
在实际开发过程中，两种功能可能并存，但税务处理上需要根据主要目的进行区分。值得注意的是，楼体亮化工程通常不属于项目竣工验收的必备条件。
楼体亮化工程在土地增值税清算中的税务处理遵循以下一般原则：
时间标准：竣工验收后发生的亮化工程费用通常不被认定为开发成本
功能标准：属于营销性质的亮化费用应计入销售费用而非开发成本
范围标准：亮化工程不属于"建筑安装工程费"、"基础设施费"、"公共配套设施费"或"开发间接费用"的范畴
基于上述标准，房地产公司支付的亮化工程费用一般不能在土地增值税税前扣除。这一立场在多地税务实务中得到重申，构成了主流的税务处理观点。
楼体亮化工程在土地增值税清算中能否扣除，需要根据其具体情况判断。下表概括了不同情况下的一般处理方式：
情况描述 | 是否可扣 | 主要原因与依据 |
小区内正常运行所需的照明工程 | 可扣除 | 属于开发小区内基础设施费的“照明”支出 |
楼体外部的美化、亮化工程（如为营销造势） | 不可扣除 | 不属于竣工验收必备条件，通常在竣工验收后发生，不属于开发成本范围 |
售楼部（营销设施）的泛光照明工程 | 不可扣除 | 房地产开发企业修建的临时售楼设施，其成本费用不可扣除 |
对于“开发小区内”的认定，实践中可能存在模糊地带。例如，一些为提升项目整体品质而实施的小区围墙外的照明或亮化工程（如应政府要求对临街房屋主体进行的全面亮化），其扣除问题存在较大争议。稳妥的做法是，在操作前与主管税务机关进行沟通确认。
即使是开发小区内的公共配套设施，其成本的扣除也需满足特定条件，例如建成后产权属于全体业主所有、无偿移交给政府或用于非营利性公共事业，又或者建成后有偿转让。
三、争议焦点
楼体亮化工程成本扣除问题在税务实践中主要产生以下几类争议：
1.性质认定争议：最大的争议点在于亮化工程究竟属于开发成本还是销售费用。企业往往主张亮化是项目不可或缺的组成部分，而税务机关则倾向于认为其属于营销性质 。这种分歧源于对亮化工程功能的不同理解——是企业提升产品价值的必要投入，还是单纯为了促销的额外支出。
2.时间节点争议：虽然原则上竣工验收后的费用不可扣除，但实际操作中对于"竣工验收"时点的认定常存在分歧。企业可能主张亮化工程虽然在形式验收后实施，但属于开发计划的必要组成部分。
3.凭证合法性争议：即使亮化工程被认定为可扣除成本，企业还需要提供合法有效的扣除凭证。
4.地区政策适用争议：由于地区差异性的存在，跨区域经营的房地产企业可能面临不同地区政策不一致的困扰，同一集团内部相似业务在不同地区可能得到不同税务处理。
四、亮化工程认定的关键判定因素税务机关在认定亮化工程性质时，主要基于以下关键判定因素进行判断：
1.工程性质
是首要判定因素。永久性亮化设施（如楼体轮廓灯、固定照明系统）更可能被认定为开发成本；而临时性设施（如样板间装饰灯、售楼处装饰灯）则更可能被认定为销售费用。
2.规划文件与合同依据
是重要判定条件。各地税务机关普遍要求亮化工程在项目规划、设计文件或施工合同中明确列为开发成本组成部分。例如，玉环县2023年发布的《关于建筑物亮化设施建设管理有关事项的通知》明确要求，"建筑物亮化设施建设由建筑物业主单位自行负责，与主体工程同步设计、同步建设、同步验收和同步交付使用，其亮化设施建设费用列入工程概算"。税务机关对亮化工程的认定更注重其与主体工程的关联性和必要性，以及是否在项目规划和合同中明确列示。
3.竣工验收时间
是判定亮化工程性质的关键节点。如浙江省丽水市2021年发布的土地增值税清算工程造价计税成本参考标准指出，"竣工验收后发生的成本计入开发费用"。这表明税务机关普遍将竣工验收时间作为区分开发成本和销售费用的重要依据。
4.证据链完整性
是税务机关审核的重点。各地税务机关在清算中，对亮化工程的认定更注重证据链的完整性和真实性。例如，广东省广州市2025年第1号公告指出，"纳税人对税务机关核定的扣除项目金额有异议的，应当提供相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。上述相关证据材料包括但不限于设计(施工)图、竣工图、施工合同、预算书、结算书、工程量清单、材料苗木清单、监理单位签证等"。
房地产开发项目的楼体亮化工程成本在土地增值税清算中能否扣除，关键看其是否属于开发成本的必要组成部分，以及是否发生在项目完工之前。为项目营销宣传或单纯美化而发生的工程费用，通常不可扣除。属于开发小区内基础设施组成部分的照明工程，可以扣除。对于政策模糊的地带，务必提前与主管税务机关沟通确认，并做好相关证据材料的准备。
文章来源：税笔录 梁好财税工作室
