实务案例：精装房是如何影响土增税税负的？

摘要：某房地产企业通过将“精装房”的装修成本纳入房地产开发成本，扩大土地增值税扣除基数，触发“房地产开发费用”和“加计扣除”的杠杆效应，在一定程度上降低税负。本篇案例将为大家解析该企业如何通过精装房合规实现土地增值税“减税降负”的？

关键词：土地增值税 | 精装房 | 加计扣除 | 成本分摊 | 税负优化

一、案例概要：

项目名称：“天心墅”（别墅项目，共72栋）

清算时点：2015年10月20日

基础数据：

可售面积：18,550㎡，已售面积17,490㎡（销售率94.29%）

应税收入（销售收入含精装）：248,500,000元

总成本：204,050,000元（含精装成本4,500万元，均为不可移动部分）

与转让房地产有关的税金：894,600元

【假设】清算项目所在地的土地及开发成本均采用建筑面积法进行清算。

我们来看精装房vs毛坯房的税负差异（暂不考虑土地增值税预缴额）：

场景1：销售精装房（实际申报）

场景二：假设销售毛坯房（对比测算）

结论：精装房使税负降低306.8万元（从正税到零税负）。

一、案例解析：

由上述案例概要可知，房地产企业销售精装房和销售毛坯房对土地增值税有着显著影响。房地产企业销售精装房，土地增值税计算时，增值额为负数，应缴土地增值税的金额为0元；而销售毛坯房，土地增值税计算时，增值额为正数，最终应缴土地增值税的金额为3,068,091.43元。

精装房“降负”的核心逻辑

成本扣除基数扩大：精装成本4,500万元计入开发成本 → 按销售比例94.29%扣除4,242.86万元。

杠杆效应：

开发费用：多扣 4,242.86万×10% = 424.29万

加计扣除：多扣 4,242.86万×20% = 848.57万

合计多扣：1,272.86万元→ 直接覆盖增值额。

（公式：精装成本×销售比例×30%（10%费用+20%加计）= 税负减少额）

由上可见，房地产开发费用的比例扣除和财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）是导致这一差异的直接原因。由于精装成本能够作为“房地产开发费用”的比例扣除和“财政部规定的其他扣除项目”加计扣除的计算基数，而精装成本本次清算可扣除金额扩大到4,242.86万，在精装成本的影响下，使得“房地产开发费用”和“财政部规定的其他扣除项目”可以多扣除成本1,272.86万元，对土地增值税产生了直接的税负影响。

二、总结归纳与实务建议：

房地产企业在开发过程中合理规划，将精装修部分纳入开发成本，可以充分利用现行税收政策，达到减税降负的效果。这不仅有助于提高企业的盈利能力，也能让购房者享受到更高质量的居住环境。需要注意的是，不同地区可能有不同的税收政策和实施细则，因此具体效果可能会有所差异。此外，房地产企业在享受优惠政策的同时，也必须确保所有操作符合当地法律法规的要求，避免因违规而带来的风险。

税负优化路径：

精装成本 → 开发成本 → 扩大扣除基数 → 触发30%附加扣除 → 降低增值率。

实操要点：

合同条款：明确约定房屋为“精装修”并附装修标准清单；

成本归集：将硬装、嵌入式设备等不可移动支出单独核算；

地区适配：提前了解本地对家电、可移动家具的扣除限制。

合规建议：

避免虚增装修成本（如被核定利润率）；

留存采购合同、付款凭证等扣除依据。

综上，精装房的“税负优化”本质是成本扣除的杠杆放大，而非直接减免。合规性与地方政策匹配度是成败关键。

三、政策依据：

全国性政策

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）

···四、土地增值税的扣除项目

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

地方执行口径

数字化方案与价值

通过数字化工具（如《土地增值税清算辅助系统》）实现“成本精准归集→政策动态匹配→风险自动预警”闭环，将案例中的税负优化机制系统化落地。

原理概要：

1.成本数据穿透管理：系统中为每套房源建立 "精装成本标签" ，关联合同、发票、验收单，按"可移动/不可移动"标签自动分类（如嵌入式空调计入成本，可拆卸家电不计入）；

2.政策规则引擎驱动：动态接入政策法规库（如天津25号、山东10号公告），根据房源所在地自动匹配扣除规则，实时计算装修成本可扣除额；

3.税负模拟测算比对：根据不同成本设置生成对应测算方案，根据"毛坯/精装" 增值税负对比可视化看板，精准定位最优成本投入区间；

4.风险动态拦截：对"可移动物品占比超阈值"（如山东要求家电占比≤15%）、"跨省项目政策冲突"等场景触发预警，规避后期核定调整。

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