房地产开发企业利息支出税前扣除技巧
房地产作为具有金融投资属性的特殊产品,资金需求庞大,市场流动性差,投资周期长的特点。房地产开发企业属于资金密集型企业，项目投资金额巨大，自有资金占比较少，且项目借款多，对应的利息支出金额大。利息费用已经成为开发成本中占比较大的支出项目，在所得税与土地增值税前扣除问题经常困扰着地产企业财务人员，以下针对房地产企业财务费用问题进行分析、探讨。
1、前融资金借款：广义上一般是指四证前融资，指已拿到土地证但四证不全时，信托、资产公司、或其他资金通过银行委托贷款或信托通道提供资金，担保方式为土地抵押。狭义上一般是指拿地时，在缴纳土地出让金阶段的融资，指房地产公司尚未取得土地使用权，在缴纳土地出让金前而取得的借款，此时尚未取得土地，担保方式一般为股权质押。前融资金借款机构一般为基金、信托、资产管理公司等。
2、房地产开发贷款：指项目四证齐全后用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，一般期限为三年，担保方式为在建工程抵押，贷款主体一般为银行。
3、其他资金借款：指通过关联企业或非关联企业、个人之间的借款。一般为信用借款，借款主体多为民间主体。
1、资本化条件与时间节点
根据《会计准则第17号--借款费用》第四条规定企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。第五条规定，借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
因此，房地产开发公司所发生的利息是为建造不动产而发生的，建造周期较长，可直接归属于具体开发项目的应当资本化，不能直接归属于具体开发项目的可以费用化，直接计入当期损益。资本化时间应为借款费用已经发生，项目开始开发，实际支出已经发生，结束资本化的节点应为项目竣工。由于房地产项目借款比较特殊，一般是以项目开发为前提的借款，且有专门用途，还款节奏为项目销售进度，根据项目销售进度按比例还款，特别是项目开发贷款，银行会要求按住宅销售进度还款，当住宅销售比例达到70%时归还全部借款，现在房地产销售采用预售制，项目建设到主体阶段即可拿到预售证开始预售，待项目竣工前已经售罄，因此能计入财务费用的利息非常少，大部分利息计入到开发成本中。
2、账务处理
支付利息时
借：开发间接费--利息支出（或财务费用--利息支出）
贷：银行存款
1、所得税
国税发2009年31号文件二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
因此房地产企业利息费用扣除和会计准则完全相同，并不需要特别纳税调整。
根据国家税务总局2011年34号公告规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。...应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。...该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
所以，房地产企业通过金融机构借款利息可以直接扣除，通过非金融机构借款的，税前扣除除发票外，还需要提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明利息支出的合理性。财务公司、信托公司、基金公司、融资租赁公司等非银行金融机构，在类似情况下的利率均可以参考，拓展了利息税前扣除的宽度，打破了利息扣除的局限性。
国家税务总局2013年41号公告规定：企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：
(1)被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同)；
(2)有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；
(3)投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；
(4)投资企业不具有选举权和被选举权；
(5)投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动
