“以房抵债”也有骗局！给你整理了建筑施工企业“以房抵债”财税方案及法律风险

商品房买卖交易本身就存在着法律风险，当建筑施工企业接受发包人提出以商品房抵偿工程款的要求时，应谨慎斟酌，双方得明确抵房价格、签订抵房协议、发票开具及税收、抵房失败的违约责任，并及时办理产权过户等确权手续。

一、以房抵债中应看到的风险

一）协议签署前的法律风险如下：

1：发包人与承包人之间的法律关系已由建设工程施工合同关系转化为商品房买卖合同关系，承包人不能再行使工程款优先受偿权。

2：将已办理抵押、查封等他项权利被限制的商品房抵偿工程款的。

3：以未取得预售许可证的期房抵偿工程款的。

4：现房抵债实际房屋权属人非为开发商的。

5：发包人要求承包人采用其拟定的以房抵债协议等相关协议作为签署版。

二）、签协议后，与开发商（发包人）签署商品房买卖合同之前的法律风险

1：抵债房屋市场价格上涨或下跌幅度过大。

2：承包人接受发包人期房抵偿，未办理商品房预告登记，导致发包人将已抵偿的期房继续销售或抵押。

3：发包人其他债权人申请司法查封抵债房屋等阻碍我司指定购房者取得房屋所有权的情形。

4：处置风险（税负增加）。

三）、签署商品房买卖合同后的风险

1：承包人接受发包人期房抵偿，办理商品房预告登记后，自能够办理不动产登记之日起三个月内未申请不动产登记，导致预告登记失效。

2：承包人接受发包人现房抵偿，未及时办理房屋所有权证，导致抵偿房屋被发包人其他债权人强制执行。

3：承包人接受发包人以房抵偿工程款后，不按商品房买卖合同履行而是委托发包人销售抵债商品房。

以上风险，在你从确定以房抵债协议前到房屋过户、最终处置等各个环节都应考虑到的，以利于在签订协议时及房屋交接、处置等过程中进行风险预期与防范。

二、取得抵债房该如何进行财税处理

  1、常规思维：

比如业主（或叫发包方）“以房抵债”，首先，业主（或叫发包方）与总包方签订“以房抵债”合同，总包方获得商品房。

其次，在抵入商品房时，如果是总包方自行购买，则需与业主（或叫发包方）再签订商品房买卖合同，如果是总包方指定购买人时，或继续“以房抵债”给分包方时，总包方可不办理商品房过户手续，由业主（或叫发包方）与实际购买人签订商品房买卖合同。

2、资金及发票：

商品房转抵分包方或指定第三方购买人时，业主（或叫发包方）直接将发票开具给实际购买人，实际购买人将购房款支付给业主（或叫发包方）后，业主（或叫发包方）按实际收到的售房款向总包方支付资金。

3、涉税：

总包方抵入商品房不构成增值税上不动产的购进行为，其交易过程是甲方将实际收到的售房款（即工程款），直接支付给总包方，总包方不涉及承包工程以外的税费， 实际购买人第三方或分包方涉及到契税和印花税（税率及税基参上）。

契税：契税实行3% ～5%的幅度税率，具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。房产原值不包括增值税。

印花税：房产购销合同，税率为0．03%，房产原值不包括增值税。

注：如果免征增值税，则计税依据包括增值税。

三、举个例子：

A公司是一家施工企业，为一家地产企业B建造房屋，完工后经过双方结算，B公司欠A公司不少工程款。现B公司提出以房屋抵偿工程款。A公司因欠下游供应商C材料款，又将获得的房屋抵给了C，那其间所涉的财税处理是怎样的？

针对上述案例，有两种操作方案：

  方案一：按正规的以房抵账、实际购房程序走（即房屋流转），即前面所述常规思维。

  1、A公司与B公司签订以房抵债协议及商品房买卖合同。

B公司向A公司开具销售不动产发票，A公司向B公司开具工程款发票

因以房抵账没有资金流，A公司给B公司开具收到工程款的收据，B公司给A公司开具收到房款的收据。

A公司账面确认待处理资产同时确认工程款收入。

  2、A公司取得房屋后，将房屋抵给C公司，签订必要的抵债协议，A公司向C公司开具销售不动产（二手房）发票，C公司向A公司开具材料款发票，双方互开收据。A公司账面确认销售不动产收入、销售不动产成本，同时应当确认材料成本。

此方案为标准的以房抵债操作步骤。但此方案交易如能做到短平快，则其间增值税、土增税和企业所得税可以做到不交或少交，但是每一环节均须缴纳交易的契税、印花税，增加了以房抵账的成本，且房屋过户办理手续较为复杂，周期太长，不利于企业处理此类业务。

 方案二：按资金支付程序走（即资金流转）

现实中很多建筑企业接受以房抵债实属无奈，有总比没有好吧，但目的都是想拿到所欠的资金。因此，可考虑下面这个方案：

1、A、B、C分别与房屋购买人（房屋购买人可以是A或C或指定第三方购买人）签订四方协议，由房屋购买人将购房款支付给B开发企业，B开发企业收到资金后将上述房款专款专用转给A企业用于工程款，A企业收到工程款后将上述款项转给C材料公司用于偿还材料款。

2、几家公司之间按上述资金走向，开具对应的工程款、材料费发票，当然，开发企业向房屋真正的购买方开具的是销售不动产发票。

3、A公司按照正常取得工程款收入和材料成本进行账务处理。

该方案可以避免因房屋转手过户等操作，也达到了拿到资金的目的，另也避免房屋过户产生的各类税金，但实际操作中得注意风险控制，比如资金流向及是否能做到确保资金安全回笼。

把稳起见，首先第一种方案。

  四、财务处理：

 （1）总包方自己作为购买人账务处理如下：

  借：固定资产——建筑工程

        应交税费——应缴增值税（待认证抵扣增值税）

  贷：应收账款——发包方

        应交税费——应交契税

        应交税费——应交印花税

  借：应交税费——应缴增值税（待认证抵扣增值税）

  贷：应交税费——应缴增值税（增值税销项税额）

（2）总包方指定第三方/分包方为购买人的账务处理：

 第三方

 借：银行存款

 贷：应收账款——发包方

 分包方

 借：应付账款——分包方

 贷：应收账款——发包方

五、以房抵债协议效力的认定

1、工程款支付履行期间届满前达成以房抵债协议，违反禁止流押的规定,协议无效。

《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿”。因此，在工程款支付履行期间届满前，签订以房抵债协议的，以该协议违反了法律关于禁止流押的规定，认定为无效。

2、工程款支付履行期间届满后达成以房抵债协议的，属于以物抵债协议，基于合同诺成性，以房抵债协议成立即生效。

以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。

3、工程款支付履行期间届满后达成以房抵债协议的，属于代物清偿，基于合同的实践性，因缺乏交付而无效

在工程款支付履行期间届满后，签订以房抵债协议的，该协议属于代物清偿，因代物清偿合同属于实践合同，因而，若以房抵债协议中的房屋未交付的，以房抵债协议无效。

文章来源：建筑财税