政策解读：掌握土地使用税相关政策，提高企业资金利用率

一、什么是土地使用税

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用 税（以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税

二、土地使用税如何计算

前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单 位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收，前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

三、土地使用税税率

土地使用税每平方米年税额如下：

1.大城市1.5元至30元；

2.中等城市1.2元至24元；

3.小城市0.9元至18元；

4.县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

四、土地使用税怎么交

省、自治区、直辖市人民政府，应当在本条例第四条规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。

以上我们了解到了土地使用税的基本知识，那么在缴纳土地使用税的时候应该注意哪些事项？土地使用税具体应该怎么计算？如果搞错了纳税义务起止时间会如何？我们就以近来在《房地产项目动态管理系统》对项目进行审核时发现的一例风险案例为大家进行一下说明：

（一）实战案例分析

1、案例描述

某小区项目，企业在2013年1月份签订国有土地转让合同，合同约定该地块于2013年6月1日前交付受让人使用，小区于2017年3月份全部对外售出，并在签订商品房销售合同时终止了土地使用税的纳税义务。据了解：业主签收的交房日期为2017年12月份，企业在房地产项目动态管理系统中录入有关土地使用税的缴纳期间为2014.10.1-2017.3.31。

2、审核机关审核意见

企业如果已经缴纳2013.6.1-2014.9.30期间及2017.4.1-2017.10.31期间的土地使用税，需提供完税证明。确实未缴纳的，应补缴2013.6.1-2014.9.30期间及2017.4.1-2017.10.31期间的土地使用税，缴纳相应罚款并加收滞纳金。

3、案例分析

税务机关在审核该项目时发现该企业缴纳土地使用税的起止时间都与实际情况不符：

1、开始时间：企业与国土资源部签订的《国有建设用地使用权出让合同》中明确约定“出让人同意于2013年6月1日前将出让宗地交付给受让人”，《国有建设用地使用权出让合同》签订日期为2013年1月27日。根据财税〔2006〕186号，受让方应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，即应从2013年6月份开始缴纳图土地使用税；

2、结束时间：企业虽然在2017年3月底之前将所有商品房售出，并签订销售合同，但是实物或权利状态并没有发生改变，企业应该以房屋实际交付使用的当月末，即2017年12月份为土地使用税的截止时间

（二）政策依据

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》
财税〔2006〕186号第二条

规定“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》
财税〔2008〕152号第三条

规定“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”

（三）老师建议

关于纳税义务开始时间：房地产企业在与国土资源部签订《国有建设用地使用权出让合同》时，一定要写明宗地的具体交付时间，避免因合同中未约定土地交付时间而必须按照合同签订时间缴纳土地使用税的情况。上述案例中如《国有建设用地使用权出让合同》中未约定土地交付时间，企业则需要在合同签订日期的次月，即2013年2月份开始缴纳土地使用税，这样无形中多缴纳了4个月的土地使用税。

关于纳税义务终止时间：首先一定要明确当地是否有相关法规规定是以办理产权登记时间还是约定的交房时间作为纳税义务的终止时间；如若确定当地没有相关规定的话，我们建议以商品房实际交付使用的当月末作为终止纳税义务的时间。

希望本期的“政策解读：土地使用税之提高企业资金利用率”能给您带来一定的借鉴之处，如有疑点期望与您共同探讨解决。协同软件将不断聆听市场声音，拥抱机会和变化，与客户共同成长，为实现客户价值而不懈努力。