总局对回迁安置房的成本确定，这次有了明确回复

土地增值税清算中，回迁安置房的视同销售与拆迁补偿成本扣除，本认为没有任何争议，但我们曾亲身经历两起截然不同的征管案例，反差尤为明显。

第一起案例中，受客户委托，我们前往税务机关对接土地增值税清算审核工作，核心争议点为回迁安置房的成本扣除口径。税务机关分管领导提出核心异议：回迁安置房的建筑安装成本已在开发成本中正常扣除，企业再将回迁房移送环节的视同销售收入计入拆迁补偿费扣除，从表象上看是同一资产重复列支成本。

针对这一认知偏差，我们结合业务本质、税收规则、扣除类目三层逻辑逐一解释：

从业务层面来讲，房企建造安置房并交付拆迁户，并非单纯销售房产，而是以自有开发产品抵偿拆迁补偿债务——企业本应向被拆迁方支付货币补偿，现改为交付房屋，房屋的公允价值就是企业实际承担的补偿对价；

从土增税规则来讲，房屋产权发生转移，依法需确认视同销售收入；而该视同销售对应的对价，本身就是企业取得土地必须承担的拆迁补偿支出，理应计入土地征用及拆迁补偿费；

从扣除类目划分来讲，建筑安装成本是“造房子的成本”，属于开发产品本身的建造成本；视同销售收入折算的补偿金额是“拿地安置的补偿成本”，属于土地相关支出，两项支出相互独立、分属不同扣除项目，完全不存在重复扣除的情形。

现场沟通后，对方仍难以理解这套逻辑。我们随即拿出《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）等核心政策文件，对照条文明确回迁安置房“视同销售+同步计入拆迁补偿费”的法定处理口径。数日后，税务机关正式反馈，认可我方的财税处理方式，该扣除事项顺利通过审核，本次沟通最终达成一致。

但另一地区的同类项目，结局却令人惋惜。该项目业务模式、核算口径、政策适用条件与前述案例完全一致，我们同样完整拆解业务原理、提交政策原文、梳理佐证资料，当地税务机关却直接回复“相关政策不适用于本项目”。征管口径的差异判定，直接切断了企业合规扣除的路径，企业被迫调增清算收入、调减扣除项目，最终多缴纳数千万元税款。由于征管属地口径差异，企业无法进一步争取合规处理，这笔巨额税负最终成为企业无端承担的损失，也凸显了回迁安置房土增税征管口径不统一带来的实务风险。

国家税务总局12366答疑平台对上述争议予以了明确：

营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认？

发布日期：2026-05-20

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。”
 　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定
         (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
         1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
         2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

文章来源：威德税务师事务所 发哥说税