政策解读：房地产企业应纳增值税的案例解析
一、房地产企业销售额及销项税额的确认
01、销售额的确认
房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款（包括拆迁费）后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
02、销项税额的确认
（1）当期允许扣除的土地款
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算∶
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积） ×支付的土地价款（购买的土地价、已经开发的土地、开发后销售房产所占的土地价）在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，不包括契税及有关费用。
一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（2）销项税额的计算公式：
销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%
二、房地产进项税额的确认
01、一般进项税额的确认
一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额，按照下列公式计算可抵扣的进项税额：
高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%
一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%
通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。
02、旅客运输服务进项税额的确认
纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。纳税人未取得增值税专用发票的，暂按照以下规定确定进项税额：
（1）取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额；
（2）取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，按照下列公式计算进项税额：
航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%
（3）取得注明旅客身份信息的铁路车票的，按照下列公式计算的进项税额∶
铁路旅客运输进项税额=票面金额÷（1+9%）×9%
（4）取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额∶
公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷（1+3%）×3%
三、房地产企业应纳增值税的计算
（1）一般纳税人销售自建不动产适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算：
应纳增值税=销售额×9%-当期允许抵扣的进项税-前期预缴税款。
（2）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目
房地产开发企业的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率来预缴增值税，应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
四、房地产企业建议计税方法
01、销售不动产简易办法的征收范围
（1）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（2）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（3）小规模纳税人和个人销售房产。
02、案例详解一
某纳税人2005年购买一层写字楼，价格2000万元，取得《不动产销售统一发票》。2016年6月，纳税人将该层写字楼5000万元的价格售出。请问，纳税人应该如何预缴，如何纳税申报?
解析∶纳税人销售营改增前的旧房产，选择简易计税方法∶
在不动产所在地主管地税机关差额预缴∶
预缴税额∶
（5000-2000）÷（1+5%）×5%=142.86（万元）
在机构所在地主管国税机关差额申报
申报税额∶
（5000-2000）÷（1+5%）×5%=142.86（万元）
本期应补（退）税额=142.86-142.86=0（万元）
03、房地产企业简易计税方法注意事项
纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产 时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。
纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：
（1）2016年4月30日及以前缴纳契税的增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%
（2）2016年5月1日及以后缴纳契税的增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）]×5%
04、案例详解二
2019年1月，张三转让2016年3月购置的一处商铺，转让时全部交易价格（含增值税）2100万元，因不能提供取得商铺时的发票，契税凭证上契税税额为72万元，当地契税税率4%；则张三应纳增值税为∶
解析：增值税应纳税额=
[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（合营业税）]÷（1+5%）×5%
=（2100-72÷4%）÷（1+5%）×5%=300÷（1+5%）×5%=14.29（万元）
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