以房抵债之计税依据、房产税、免征契税等问题解析

近日，在青海省高级人民法院执行指挥中心，A建筑有限公司和B房地产开发有限公司法定代表人分别在《税务文书送达回证》上签字。至此，一场历时几个月的不动产司法拍卖涉税案件终于告一段落。

税务部门收到司法拍卖涉税需求

今年2月，国家税务总局西宁市城东区税务局收到一份青海省高级人民法院寄来的《调查取证函》。函中写明，B房地产开发有限公司位于城东区的某处房产经司法拍卖，以物抵债，偿还欠A建筑有限公司的1700万元债务，需要城东区税务局协助计算应缴纳的税款。

向法院详细了解相关情况后，城东区税务局立即成立调查工作小组，有着40年税龄、办案经验丰富的税务人员邸慧龙担任组长。

“这是我们第三次与法院合作，前两次我们都成功以最优方式依法追缴了应入库税款。”邸慧龙基于前两次税务与法院的合作经验，对完成这次任务充满信心。

据了解，2019年城东区税务局就通过与法院密切协作，成功处理两次欠税案件，依法追缴税款上千万元。其中，对某建设集团有限公司的追缴税款案凸显税务与法院协作的重要性。2019年1月，城东区税务局在日常风险排查中发现，某建设集团有限公司存在少申报缴纳增值税问题，但经多次下达催缴通知和限期改正通知，该公司既未按期补缴税款，也未在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼。同年5月，税务人员通过第三方信息得知，该公司向青海省高级人民法院起诉河北某房地产有限公司欠债，法院判决该公司胜诉，有关债务委托海北藏族自治州中级人民法院执行。城东区税务局立即与执行法院联系，提出从执行款中扣缴某建设集团有限公司的欠税款。其间，全国有4家法院向海北藏族自治州中级人民法院发出协助执行申请，要求对某建设集团有限公司可获得的执行款3200万元进行债权分配。为避免这些执行款被4家法院强制划扣，城东区税务局及时向执行法院发函请求延缓分配执行款，同时积极促成青海省高级人民法院、执行法院、城东区人民法院与城东区税务局座谈，就如何分配有关执行款项深入讨论。最终，根据税收征管法、《青海省税收保障办法》规定，基于税收优先权原则，成功追缴税款及滞纳金600多万元。

成功解决特殊情形的税款计算问题

“但这次的情况有些特殊，我们不能照搬前两次的经验。”邸慧龙遇到了新问题。

原来，本案中，B房地产开发有限公司位于城东的某处房产，法院经评估确定其市场价为3048.7万元，但该房产在司法拍卖中两次流拍，流拍价为1707.27万元。申请执行人同意以此流拍价以物抵债。在这种情况下，如何确定计税依据，确定标准是什么？如何做到既保障纳税人的合法权益，又确保国家税款不流失？

围绕这些关键点，邸慧龙带领调查工作小组，一方面翻阅税收征管法及其实施细则、增值税暂行条例、《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》等十几部法律法规，研究数千条条款；另一方面与省高级人民法院、涉事双方展开一次次讨论。

最终，基于有关房产已经过司法评估、拍卖程序，且法院确定的流拍价是该房产综合各方因素的公允价值，城东区税务局决定以流拍价格为计税依据，计算A建筑有限公司和B房地产开发有限公司以物抵债各自需要缴纳的税费。

有关各方对涉税处理作出积极评价

对于这个处理决定，本案申请执行人A建筑有限公司法定代表人孟某表示满意：“是以市场价还是以法院流拍价为计税依据，关乎公正公平，我十分关切。城东区税务局通过大量研究、沟通，在法律法规范围内柔性执法，让我感受到了税务执法的力度和温度。”

作为本案被执行人，B房地产开发有限公司法定代表人吕某赞叹：“在一次次沟通中，我见识了税务人员的敬业、专业。”

“法院与税务部门的这种密切互动，有效提高了法院处置疑难案件的质量和效率，有力促进了国家税款追缴。”青海省高级人民法院执行监督处副处长邵凤娟说。

青海省高级人民法院执行局副局长文宝表示，实践表明，“法院+税务”联动机制能够推动法院和税务部门之间形成业务协作、信息共享、工作互促的局面，促进双方提升执法办案水平，对维护人民群众的合法权益和社会公共利益，推动法治社会建设具有积极促进作用。“未来，我们将继续深化和税务部门的联系，推动构建党委领导、政府支持、政法委协调、各单位联动的执法大格局。”他说。

据悉，下一步，城东区税务局将进一步深化与各级法院合作，重点就不动产司法拍卖涉及的应缴税费测算、征收、历史欠缴税费申请受偿等方面难题解决探索创新举措。

以房抵债，谁来缴纳房产税？

中国税务报2022年08月19日版次：07

作者：刘曦明 潘彦霖 林建荣

以物抵债，是银行处置不良资产的一种有效手段，是银行在无法以货币资金收回贷款时，为降低信贷资产风险而收回借款人相应实物资产以抵偿债务的行为。中国银保监会公开数据显示，今年上半年，共处置不良资产1.41万亿元，同比多处置2197亿元。笔者发现，一些商业银行取得抵债资产的过程中，会面临复杂的涉税问题。其中，常见的一个问题，是抵债房产如何缴纳房产税。

案例

商贸企业M公司2010年以名下的100套商铺作为抵押，向Q商业银行申请贷款2亿元。2019年，该公司宣告破产。当年6月，当地人民法院判决，以企业抵押的100套商铺作价，抵偿其对Q银行的1.5亿元欠款。为缩减出售成本，Q银行希望将100套商铺统一出售，并由买方承担各项税费。但由于迟迟难以找到合适买家，Q银行一直未办理过户手续，也未缴纳接收和持有期间的各项税费。

2021年，Q银行将100套商铺打包出售给某资产管理公司，在当年2月和5月分两次办理过户手续（从M公司过户给Q银行、从Q银行过户给资产管理公司）。在此过程中，Q银行仅就两次过户期间的3个月属期申报缴纳了房产税。税务机关认为，Q银行实际持有抵债房产的时间，与申报房产税的税款所属期存在差异，可能存在税务风险。

分析

Q银行的抵债资产管理人员认为，银行接收抵债资产属于“无奈之举”。为了尽可能减少损失，一般约定由抵债资产的买受方承担所有税费和拖欠的物业费等。待找到抵债资产的买受方后，再办理过户手续并统一申报缴纳税费和滞纳金。实践中，多数抵债资产并非优良资产，难以进行出租或正常使用，如在法院判决后立即过户，会对银行造成一定负担。

Q银行的财务人员认为，根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定，购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续、房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，计算缴纳房产税。因此，在办理过户手续前，房产税的纳税义务人，应为商铺的原持有人，即M公司。银行只需缴纳房屋权属登记期间的房产税，即2021年3月—5月的房产税。

不过，民法典第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。据此，自法律文书生效时起，无论法院裁定的抵债房产是否完成过户，抵债房产的产权已经发生实质性转移。也就是说，应当以法院出具的法律文书生效时间，作为“办理房屋权属转移、变更登记手续、房地产权属登记机关签发房屋权属证书”的时间。自2019年6月起，债务人M公司对于抵债房产的房产税纳税义务终止。自2019年7月至过户给买受方资产管理公司期间，Q银行需要缴纳抵债房产的房产税。

经过税务人员的风险提示和纳税辅导，Q银行的财务人员整理了抵债房产相关资料，梳理了抵债资产管理流程，并前往抵债房产所在地的税务机关补缴了房产税和相应的滞纳金。

建议

实务中，多数银行认为，抵债资产不属于自有房产，并为其单独设置科目进行核算，未囊括进银行自持的固定资产范围。在申报缴纳房产税时，银行财税人员往往仅归集固定资产项下的房地产项目，容易造成房产税的漏报和少报。

近年来，以房抵债的现象呈现增多趋势。为防范少缴、漏缴房产税的风险，建议银行财税部门、行政部门和风控部门等各部门的相关人员强化对抵债资产的闭环管理，从法院判决接收抵债资产之日起，确定纳税义务发生时间，按期缴纳各项税费，避免产生滞纳金和罚款，防止对银行的信用等级造成影响。

（作者单位：国家税务总局深圳市税务局）

金融资产管理公司接受以物抵债资产过户是否缴纳房产税和城镇土地使用税？

发布日期：2020-04-07

来源：国家税务总局12366

??一、根据《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税[2001]10号）规定：“一、享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

……

三、资产公司收购、承接、处置不良资产可享受以下税收优惠政策：

……

5.对各公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税和城镇土地使用税。”

重庆市税务局：债权人接受破产企业以房抵债免征契税问题

日期：2019-10-11

问：根据（财税〔2018〕17号，财税评论注：最新为财政部 税务总局公告2021年第17号）“五、企业破产   企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；”的规定，债权人接受破产企业以房（地）抵债可享受免征契税的优惠，其中“实施破产”是否包括破产企业重整程序中的以房（地）抵债，以及债权人如何享受此项优惠，准备什么资料，是否需要履行相应备案或审批程序

答：重庆税务12366纳税服务热线：

您好，您的留言收悉，现向您回复如下：

根据《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）文件规定，“五、企业破产

企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税。”

针对您单位所称的“实施破产”是否包括破产企业重整程序中的以房（地）抵债建议联系主管税务机关进一步判定。

法院裁定以物抵债，替出让方企业承担的税费，是否可以在企业所得税税前扣除？

问题内容

经过两次在司法拍卖网络平台公开拍卖，均因无人竞买而流拍。抵押权人向法院提出以物抵债申请，法院裁定以物抵债并发出《协助执行通知书》，要求有关机构办理相关产权过户登记手续。请问，抵押权人替出让方企业承担的税费，是否可以在企业所得税税前扣除？是计入期间费用在当期税前列支？还是计入取得固定资产的原值，在折旧年限内通过计提折旧进行税前扣除？

答复机构 福建省税务局

答复时间2021-06-21

答复内容

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：您好，购买方支付给销售方的款项不区分销售方的最终用途，凡属于企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出且取得销售方开具的合法有效扣除凭证的，准予税前扣除。

文件依据：

一、根据《中华人民共和国企业所得税法》规定：“第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”

二、根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定：“第九条  企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。

税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。

第十条  企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。

企业在境内发生的支出项目虽不属于应税项目，但按税务总局规定可以开具发票的，可以发票作为税前扣除凭证。”

文章来源：财税评论