土地增值税扣除项目包括哪些？

土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。土地增值税扣除项目区分销售开发的商品房和销售旧房。

一、从事房地产开发企业的扣除。从事房地产开发的企业，土地增值税扣除项目包括：

1、取得土地使用权所支付的金额。包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2、房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3、房地产开发费用：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。(注意：上述利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超期利息、超标利息及罚息不得扣除）。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。

4、与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的城建税。教育费附加和地方教育附加视同税金扣除。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，因此不再另行扣除印花税。

5、加计扣除。从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%。

二、销售旧房的扣除。新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。

使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。在实务中，有的省份认为使用超过一年就算旧房，如湖北省；有的省份认为使用超过五年就算旧房，如重庆市；有的省份认为账面转为固定资产或投资性房地产就算旧房；有的省份认为办理产权登记就算旧房等。销售旧房的扣除又区分两种情况：

第一种情况：按照重置价扣除，具体扣除项目包括：

1、取得土地使用权所支付的金额。包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

注意：改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。

2、旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率。评估价格须经当地税务机关确认。

3、评估费用。纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

4、与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税。教育费附加和地方教育附加视同税金扣除。在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

第二种情况：按照发票按年加计扣除，具体扣除项目：

1、按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。购房发票所载金额“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分。

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

注意：改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。

2、与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税。教育费附加和地方教育附加视同税金扣除。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。

因此，不能取得评估价格，但能提供购房发票的旧房转让，土地增值税扣除项目的计算公式=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]+与房地产转让有关税金(包括转让旧房时缴纳的城市维护建设税、印花税、契税、教育费附加以及地方教育费附加)+与房地产转让有关费用。

纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

文章来源：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所