土地增值税应按受益原则分摊共同成本

《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）文件第二十一条第（五）款规定：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条的规定，“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”实施细则主要明确了土地成本分摊的占地面积法和建筑面积法，并授予税务机关对其他分摊方式进行确认的职权。但并未明确上述方法的具体计算口径，如占地面积法中“占地面积”系仅指建筑物的垂直投影面积，还是包括绿地、道路等附属设施所占面积；建筑面积法中“建筑面积”系指总建筑面积、地上建筑面积还是可售建筑面积，具体执行口径仍有待主管税务机关在充分考虑受益性、合理性等的基础上予以把握。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件第四条第（五）款规定：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

因此，土地增值税清算除了按照建筑面积法、占地面积法或其他合理方法外，还要考虑按照受益对象分摊共同成本，比如土地成本，对地下非人防不计容的地下车库可以不分摊土地成本。又比如小区内的绿化、景观、道路等，地下车库可以不分摊，原因是地下车库是停车功能，“车子”不可能享受如小区内绿化、景观、道路等。

文章来源：张国永 中汇武汉税务师事务所十堰所