实务要点！土地增值税收入的审核方法及内容

一、土地增值税收入确认的原则？

根据《土地增值税暂行条例》第五条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

根据上述政策规定，土地增值税收入确定的基本原则就是纳税人转让房地产获取的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条的规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或者未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

二、企业的哪些行为要视同销售缴纳土地增值税？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文件发布）第十九条第（一）项的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或者投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按以下方法和顺序确认：

（1）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；

（2）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（3）由主管税务局参照当地当年、同类房地产的市场价格或者评估价值确定。

三、收入审核思维导图

收入审核主要针对收入完整性、销售价格、视同销售房源及回迁安置用房进行审核，详细阐明审核方法、审核内容及判断方法，通过案例对收入审核过程中的常见疑点、涉税处理及相关参考政策进行解析。其中：

收入完整性审核通过审核房地产开发企业的销售发票，审核企业是否全额开具发票，来确认士地增值税收入；

销售价格审核包括销售面积与销售价格两方面；

视同销售房源审核是对用于职工福利与奖励、对外投资、股权或投资人分配和抵债的房源价格如何确认进行审核；

回迁安置用房主要对拆迁公告、回迁安置补偿协议和分户明细等信息进行销售收入确认。

收入审核的思维导图，可参见下图：

五、收入的审核方法和内容

（一）申报的已售收入是否属实

其方法是将商品房销售合同、销售发票、网签信息进行比较。查看是否将预售的房款计入“其他应付款”“应付账款”等往来科目，进而隐瞒预售收入；查看合同的签订日期、产品的交付日期、预收款和收入的确认日期等，比较实际交易价格与房地产买卖合同签订时点的价格是否一致，判断销售价格的合理性；对代销方式审核，可查看开发商与中介服务机构签订的代理销售合同或协议，根据计提的销售佣金金额和比例倒推折算为销售额，与开发商申报的预售收入和销售收入比对，核实中介机构的销售明细表是否存在隐瞒收入、分解开票的情况。

（二）未售部分是否属实

对纳税人申报的未销售部分，需现场查看、询问，核实未售部分是出租、自用、闲置还是实际已经销售但未计收入。

（三）售价是否合理

比较同年、同楼高、同楼层、同房源类型的售价，若存在价格明显偏低的情况，如别墅的价格只是略高于多层住宅的价格，商业房的价格略高于住宅的价格或与住宅价格持平，甚至低于住宅价格、低于成本价的情况，则进一步核实是否有正当理由，关注是否属于隐瞒收入或进行了关联交易等情形。

（四）回迁安置房收入的审核

查看拆迁公告、回迁安置补偿协议及其分户明细，合理抽取部分回迁户进行询问核查，掌握回迁安置方案和超面积补偿房款的收取情况。根据拆迁公告及拆迁安置补偿协议，确认回迁房销售收入，审核是否存在超面积补偿未确认收入情况。

（五）资金流的判断

对开发商所开发项目的资金来源进行分析，判断纳税人是否存在由施工单位垫款施工，后以部分房地产所开发的住宅、商业、办公楼、车库/位等抵顶工程款的可能；分析开发商是否存在向其他单位或个人借款，以开发商开发的产品抵偿债务的可能性。对疑似少申报收入事项，通过核实银行对账单，核对银行流水和银行日记账，核实开发商有无预售收入未入账或将预售收入计入非购销业务往来款的行为。

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