与开发商品房有关税费如何土地增值税税前扣除？

房地产企业在计算土地增值税时，与销售不动产有关的税费包括取得土地环节缴纳的各项税费、开发环节缴纳的各项税费以及销售环节缴纳的各项税费。各项税费是否允许土地增值税税前扣除？

一、受让土地缴纳的契税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 》（财法字〔1995〕6号）第七条规定，土地增值税计算增值额的扣除项目包括“取得土地使用权所支付的金额”，“取得土地使用权所支付的金额”是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。国税函〔2010〕220号文件明确，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

二、受让土地缴纳的印花税。

受让土地缴纳的印花税营改增之前在“管理费用”中核算，在计算土地增值税时已包含在“房地产开发费用”中扣除，不再单独重复扣除；营改增后，印花税在“税金及附加”中核算，不再体现在管理费用中，法理上可以单独扣除，但税务机关没有允许扣除的规定。土地增值税立法是基于当时的会计处理，虽然会计政策变化了，但土地增值税立法本意不变，即使印花税计入“税金及附加”，也应当不能在计算土地增值税时扣除。

三、受让土地缴纳的耕地占用税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。因此,房地产开发企业受让土地缴纳的耕地占用税,计入“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”中，允许作为房地产开发成本计算增值额的扣除项目。

四、开发期间缴纳的土地使用税。

《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。财会〔2016〕22号文明确土地使用税应计入“税金及附加”项目，由于土地使用税不是与转让房地产有关的税金，因此土地增值税清算中不应扣除。

比如：国家税务总局安徽省税务局2021年3月24日12366“房开企业开发房屋所使用土地，在项目竣工验收之前缴纳的城镇土地使用税，可以计入开发成本，在计算土地增值税时扣除吗？”答复如下，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，扣除项目包括与转让房地产有关的税金，城镇土地使用税非转让房地产有关税收；同时，也不属于《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条所规定开发成本的范围，不能作为开发成本扣除。

五、开发环节缴纳的印花税。

开发经营过程中涉及到的各类合同，例如：设计合同，建筑安装工程合同、材料及设备采购合同、销售合同等。营改增之前印花税在“管理费用”中核算，营改增后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目的核算范围包括了印花税，但是这只是会计核算科目的调整，并没有改变印花税在税前扣除的根本实质，因此，开发环节缴纳的印花税不能重复扣除。

六、销售不动产缴纳的营业税。

营改增之前，销售不动产缴纳营业税，营业税是属于价内税，根据《土地增值税暂行条例实施细则》“与转让房地产有关的税金”允许计算土地增值税时予以扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》）第七条第五款规定：“与转让房地产有关的税金”包括转让房地产时缴纳的营业税。

七、销售不动产缴纳的增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）的规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。因此，营改增之后，企业转让不动产计算缴纳土地增值税，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。

八、销售不动产缴纳的附加税费。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第五款规定：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。营业税金及附加强调的是缴纳。 (一)城市维护建设税及教育费附加的扣除国家税务总局公告文件规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

九、销售不动产缴纳的地方教育费附加。

销售不动产缴纳的地方教育费附加是否允许土地增值税税前扣除，目前观点不一。本人观点是允许扣除。理由如下：

首先，需要指出的是，教育费附加征收的依据是《国务院关于征收教育费附加的暂行规定》（国发〔1986〕50号），地方教育附加在全国统一征收的依据是《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）。地方教育费附加经财政部在全国范围内统一规定的日期是在2010年，晚于土地增值税开征时点，上述土地增值税规定中未列有地方教育费附加也就不足为怪。因此如果简简单单地根据土地增值税实施细则可扣除项目中规定的是教育费附加，而认定地方教育费附加不得在税前扣除，缺乏一定的说服力。

其次，地方教育费附加与教育费附加在开征意图、征收机关，使用管理制度、计征依据方面均一致，两者并无实质性区别：（1）开征目的都是为了地方教育的发展而筹集资金；（2）都纳入预算管理，实行专款专用；（3）地方教育费附加由税务机关在征收教育费附加的同时征收。（4）都是以增值税、消费税、营业税（已取消）为计征依据。另外，财综〔2010〕98号明示，地方教育费附加是在《国家中长期教育改革和发展纲要（2010-2020年）》指导下为进一步加快地方教育发展而在全国范围内统一规定的，因此笔者倾向于认为，2010年统一开征时国家对地方教育费附加的定位更倾向于是在原有教育费附加基础上的阶段性补充征收。另外，从会计处理角度来看，根据《小企业会计准则》(财会〔2011〕17 号)和《企业会计准则应用指南——会计科目和主要账务处理》，教育费附加和地方教育费附加的处理方式都是为，借记营业税金及附加（营改增后改为“税金及附加”）、贷记应交税费科目。地方教育费附加与教育费附加虽名目不同，但在实务中，并没有明显的区分。

再者，笔者认为，准确地把握“与转让房地产有关的教育费附加，也可视同税金予以扣除”该项条款背后立法者的意图，我们更应当将关注的重点放在“与转让房地产有关”这几个字眼上，至于是“教育费附加”还是说”地方教育费附加”，其本质上都是政府部门收取的费用，根据土地增值税原理，既然该税种是就流转环节的土地“增值额”征税，那么发生的与转让房地产相关的合法、合理费用都应当在税前得以扣除，纳税义务人只需就增值的部分承担税负。出于税收法定和便于执法的考量，具体能够扣除的项目应当在条例中明确列示。但是如果实践中我们僵硬地按照条例规定执行，也可能会与立法的本意相违背。

当然，以上只是笔者的个人观点，建议企业在实务操作中，一方面，先测算地方教育费附加扣除前后，土地增值税的整体税负的变化，毕竟扣除额会影响增值率，而增值率的大小会直接影响到土地增值税的适用税率；另一方面，积极与主管税务部门沟通，争取能在土地增值税税前扣除地方教育费附加。

十、销售不动产缴纳的印花税。

销售环节缴纳的印花税已列入“管理费用”中按统一比例扣除，因此销售环节的印花税也不能重复扣除。虽然《增值税会计处理规定》财会〔2016〕22号文件，对销售环节缴纳的印花税不再计入“管理费用”，而是计入“税金及附加”，但土地增值税立法是基于当时的会计处理，虽然会计政策变化了，但土地增值税立法本意不变，即使印花税计入“税金及附加”，仍不能在计算土地增值税时扣除。

但在实操中，也有不同观点。如《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第三十七条规定，与转让房地产有关税金的审核，应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。

注意：非房地产开发企业销售房产计算土地增值税时，印花税是单独作为税金项目扣除的。

文章来源：十堰畅玮税务师事务所有限公司