转让房地产15种免土增税情形

近期，财政部、税务总局发布《关于农村集体产权制度改革土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2024年第3号），明确“村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税”，自2024年1月1日起执行。

根据现行《土地增值暂行条例》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照条例缴纳土地增值税。除了最新的2024年3号公告外，以下转让房地产行为，也免征土地增值税：

1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。（土增税暂行条例实施细则第2条）

注：“赠与”是指：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。（财税字〔1995〕48号）

2、对个人销售住房暂免征收土地增值税。（财税〔2008〕137号）

3、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。（土增税暂行条例第8条）

4、因国家建设需要依法征收、收回的房地产。（土增税暂行条例第8条）

注：是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

5、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。（土增税暂行条例实施细则第11条）

注：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧日城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。（财税〔2006〕21号）

6、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。（土增税暂行条例实施细则第11条）

7、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。（财税〔2008〕24号）

8、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。（土增税暂行条例实施细则第12条）

9、企业按照《公司法》有关规定整体改制（注：不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为），包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（也即房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。（财政部 税务总局公告2023年第51号）

10、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。（财政部 税务总局公告2023年第51号）

11、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。（财政部 税务总局公告2023年第51号）

12、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税（不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形）。（财政部 税务总局公告2023年第51号）

13、对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，免征被撤销金融机构转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。（财税〔2003〕141号)

此外，针对特定企业的土增税事项处理，税务总局还曾以一事一议的方式，下发文件予以明确，比如：

14、 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。（国家税务总局(2000)687号文）

15、在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司(以下简称中信股份)的房地产，不征土地增值税。在中信集团通过股权投资方式将符合境外上市条件的资产等注入中信股份过程中，对中信集团涉及的土地增值税(房地产开发企业销售房地产除外)，予以免征。（财税〔2013〕3号）

文章来源：魏志标谈税法