土增清算19个典型争议问题，山西明确！

关于修改《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法》的公告（国家税务总局临汾市税务局公告2022年第4号）

第十一条  纳税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中同时包括普通住宅、非普通住宅以及商业用房的，应分别计算增值额。

关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2014年第3号）

同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。

关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2014年第3号）

第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。

（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

关于修改《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法》的公告（国家税务总局临汾市税务局公告2022年第4号）

第十条  土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；

4、省税务局规定的其它情况。

房地产开发企业土地增值税清算管理办法（山西省地方税务局公告2014年第3号）

(四)公共配套设施费的审核

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则审核：

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3、建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业销售车库、车位、地下储藏间应当重点区分车库、车位、地下储藏间的对外销售、业主共有、开发商自留三种情况;其中对外销售的车库、车位、地下储藏间又分　为有产权和无产权两种情况。对不同情形按以下标准来确定成本列支：

1、有产权对外销售的车库、地下储藏间，其收入应当并入房地产销售收入，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

2、无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。

3、全体业主共有的车库、地下储藏间，属于公共配套设施，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

4、开发商自留的车库、地下储藏间，因其产权归属于开发商自有，若无对外销售则相应的开发成本不允许扣除。

关于重新公布<土地增值税预征管理办法>的公告（山西省地方税务局公告2012年第3号）

第八条规定，纳税人开发经济适用房，同时符合以下两个条件的，暂不预征土地增值税。1、经政府计划主管部门批准为经济适用住房；2、房屋售价不高于政府价格主管部门核定的销售价格。

关于土地增值税有关问题的通知（晋政发[1995]84号）

关于房地产开发费用扣除比例的确定 

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用，按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金融之和的５％计算扣除。 

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的之和的10％计算扣除。

第十九条 其他开发成本、费用的审核

（四）公共配套设施费的审核

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则审核：

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3、建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业销售车库、车位、地下储藏间应当重点区分车库、车位、地下储藏间的对外销售、业主共有、开发商自留三种情况；其中对外销售的车库、车位、地下储藏间又分为有产权和无产权两种情况。对不同情形按以下标准来确定成本列支：

1、有产权对外销售的车库、地下储藏间，其收入应当并入房地产销售收入，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

2、无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。

3、全体业主共有的车库、地下储藏间，属于公共配套设施，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

4、开发商自留的车库、地下储藏间，因其产权归属于开发商自有，若无对外销售则相应的开发成本不允许扣除。

关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告（山西地方税务局公告2014第3号）

(二) 建筑安装工程费的审核

......

3、采取分期开发项目的，应当着重审核本期清算的建筑安装成本费用与下期的建筑安装成本费用是否正确划分;建筑安装成本费用是否高于建设部门公布的最新《山西省建设工程计价依据》标准，明显偏高的，需提供专项说明或出具中介机构的专项审定报告;审核建筑安装成本费用是否按照合理的分摊方法在各建筑物中进行分摊[某建筑物建筑安装成本=建筑物实际建筑面积×(清算单位总建筑安装成本/清算单位总建筑面积)];同一建筑物中若存在层高不同的情况时，可按层高系数加以调整，但不得增加建筑物总的建安成本;审核建筑安装发票是否在劳务发生地地税机关取得，否则不得扣除。

转发财政部、国家税务局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（(1995)晋财预字第125号）

新建房是指建成后未使用或使用未满一年的房产；凡是已投入使用满一年的房产均属旧房

关于充分发挥税收职能作用支持国有企业改革的实施意见（晋税发[2018]19号）

国有企业所属的非公司制企业、单位，整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，对改制前的企业、单位将国有土地使用权、房屋转移变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

...

按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

...

按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

第十条第一款修改为:“在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收，按核定征收方式对房地产项目进行土地增值税清算。核定征收率按类型分别暂定为：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他类型房地产7%。纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产类型进行核定征收土地增值税。同时对有下列第（二）项和第（四）项行为之一发生的，按最高核定征收率进行核定征收土地增值税。”

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2019年第2号）

二、土地增值税核定征收率：

（一）普通标准住宅5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目7%。

关于修改《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法》的公告（国家税务总局临汾市税务局公告2022年第4号）

第十七条  土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关应按5%的核定征收率进行核定征收：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（山西省朔州市地方税务局公告2012年第1号）

土地增值税核定征收率调整为：

（一）普通标准住宅：5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅：5.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目：6%。

关于重新公布《长治市地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的公告（长治市地方税务局公告2016年第3号）

普通住宅不低于5%、非普通住宅不低于5.5%、非住宅不低于6%，该核定征收率从2010年6月1日起执行。

关于土地增值税有关问题的通知（晋政发[1995]84号）

普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的住宅。具备下列标准之一者，不得列为普通标准住宅： 

（一）套型住宅平均每套建筑面积超过８８平方米的； 

（二）六层（含六层）以下采用钢筋混凝土框架结构的； 

（三）非城市规划要求而采用贴面砖、马赛克或大理石等材料进行大面积外装修的； 

（四）采用进口电梯或七层以上采用电梯的； 

（五）有空调设施的； 

（六）有成套不锈钢厨具、天然大理石台面等厨房设施的； 

（七）有人造玛瑙、大理石洗盥设备等浴室设施的； 

（八）安装高级铝合金彩板门窗的。 

除厨房、卫生间外，具备下列内装修标准之一者，也不得列为普遍标准住宅： 

（一）非结构型吊顶；墙壁采用木质、塑料、铝合金等材料的； 

（二）地板采用木质、大理石、花岗岩等材料的。 

凡基建计划列明或实际建造的别墅、度假村、高级公寓、独门独院别墅式的住宅及省政府规定其它非普通标准住宅，一律不得列为普通标准住宅。

关于修改《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法》的公告（国家税务总局临汾市税务局公告2022年第4号）

第十二条  普通住宅标准

1．住宅小区建筑容积率在1.0以上。

2．单套建筑面积在144平方米以下。

3．实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

关于晋城市普通住房标准及购买普通住房享受税收优惠政策有关事项的通知（晋市政办[2006]55号）

一、普通住房的具体标准

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在144平方米以下；

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格（住房平均交易价格是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格）1.2倍。

关于修改《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法》的公告（国家税务总局临汾市税务局公告2022年第4号）

第十六条   在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

1.建筑

2.装饰

3.安装

关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2014年第3号）

审核开发企业在“开发成本”和“开发间接费”科目中是否列支售楼处、样板房的装修费用，上述费用不允许作为开发成本扣除。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2014年第3号）

对于开发企业扣留的质量保证金，建筑安装单位未开具发票的，房地产开发企业不允许在计算土地增值税时计入成本并加计扣除。

文章来源： 房地产财税咨询