房地产开发产品代销合同的财税处理及例解
在代理销售合同的情况下，房地产企业应如何进行税务处理？要看房地产企业与房产经纪公司在代理销售合同中如何约定的代理销售方式和服务价格条款有关系。
为了更好的销售房地产企业开发产品，节约成本，越来越多的房地产企业选择房产经纪公司代理销售其开发产品。基于此，房地产企业与房产经纪公司一定会签订开发产品代理销售合同。在代理销售合同的情况下，房地产企业应如何进行税务处理？要看房地产企业与房产经纪公司在代理销售合同中如何约定的代理销售方式和服务价格条款有关系。基于合同与企业的税务处理相匹配的原理，代理销售合同决定了营业税和企业所得税的处理。具体分析如下:
（一）税收政策法律依据
1、企业所得税纳税义务时间确认的税收政策依据
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条第（四）项的规定，房地产企业采取委托方式销售开发产品的，应按支付手续费方式、视同买断方式、基价（保底价）并实行超基价双方分成方式和包销方式等四种委托代销方式进行企业所得税收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
2、销售佣金的企业所得税和增值税处理的税收政策依据
（1）销售佣金企业所得税处理的政策依据
根据《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）第一条第二款的规定，非保险企业与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算的手续费及佣金支出限额准予在企业所得税前扣除，超过服务协议或合同确认的收入金额的5%计算的手续费及佣金支出不准许在企业所得税前进行扣除。财税[2009]29号第二条规定：“企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除”。第五条规定：“企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。
（2）销售佣金增值税处理的政策依据
根据《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，所谓的“经纪代理服务”是指各类经纪、中介、代理服务。包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。同时财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（四）项第4款的规定，经纪代理服务，以取得的全部价款和：价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额计算缴纳增值税。
3、增值税纳税义务时间确认的税收政策依据
根据财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十一条第（一）项的规定，增值税纳税义务时间具体规定如下：纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。其中“收讫销售款项”是指纳税人销售服务、无形资产或者不动产过程中或者完成后收到款项。“取得索取销售款项凭据的当天”是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。基于此规定，房地产企业销售开发产品的增值税纳税义务时间是开发产品销售合同中约定的开发产品移交的时间，如果销售合同中未约定移交时间，则是房地产实际移交或交钥匙的时间。
（二）代销合同中不同代销方式约定的税务处理（四个案例解析）
案例分析1 支付手续费方式代销合同的财税处理 甲房地产公司2016年开发住宅小区，与A房屋销售公司签订代理销售合同，合同约定：A公司按销售额5%收取手续费。2017年9月， A公司将销售清单提交给甲公司时，共销售房屋2000平方米，每平方米5000元（含增值税）。并按合同约定转交售房款950万元。基于此代理销售合同，请分析甲公司和A房屋销售公司的账务和税务处理。 （1）甲公司的财务处理（单位：万元） 借：银行存款 950 销售费用 47.2 应交税费——应交增值税（增值税进项税）2.8 贷：销售收入 900.9 应交税费——应交增值税（增值税销项税）99.1 （2）甲公司的增值税和企业所得税纳税义务时间 A公司2017年9月将销售清单提交给甲公司时，增值税和企业所得税的纳税义务时间是2017年9月，确认收入是1000万元（含增值税），而不是950万元（含增值税）。 （3）A公司的账务处理为： 借：其他应付款——甲公司 50 贷：主营业务收入——代理销售收入 47.2 应交税费——应交增值税（增值税销项税）2.8 （4）A公司的税务处理为： A房屋销售公司开据经纪代理业6%的增值税专用发票50万元给甲房地产公司作为销售费用处理，按照50万元（含增值税）确认收入缴纳增值税和企业所得税。 案例分析2 视同买断方式代销合同的财税处理 甲房地产公司2016年开发住宅小区，与B房屋销售公司签订代理销售合同，合同约定：B公司采取买断方式代理销售开发产品，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2017年9月，B公司将开发产品销售清单提交给甲公司时，销售房屋2000平方米，平均售价5000元（含增值税），实现销售收入1000万元（含增值税）。请分析甲公司和B房屋销售公司的账务和税务处理。 （1）甲公司的账务处理（单位：万元） 借：银行存款 900（按买断价计算） 销售费用 94.33 应交税费——应交增值税（增值税进项税）5.67 贷：销售收入 900.9 应交税费——应交增值税（增值税销项税）99.1 （2）甲公司的增值税和企业所得税纳税义务时间 甲公司在2017年9月，B公司将开发产品销售清单提交给甲公司时确认收入1000万元（含增值税）作为增值税和企业所得税的纳税义务时间。 （3）B公司的账务处理（单位：万元） 借：其他应付款——甲公司 100 贷：主营业务收入——代理销售收入 94.33 应交税费——应交增值税（增值税销项税）5.67 （4）B公司的税务处理为： B房屋销售公司开据经纪代理业6%的增值税专用发票100万元（含增值税）给甲房地产公司作为销售费用处理，按照100万（含增值税）元确认收入缴纳增值税和企业所得税。 案例分析3 超基价分成方式代销合同的财税处 甲房地产公司2016年开发住宅小区，与C公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定：销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2017年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，平均售价5000元，实现销售收入1000万元（含增值税）。请分析甲公司和C公司房屋销售公司的账务和税务处理。 (1)甲公司的账务处理（单位：万元） C公司代理业务销售额为2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不得直接从收入中扣除。 借：银行存款 900万元（按保底价计算） 销售费用 28.3 应交税费——应交增值税（增值税进项税）1.7 贷：销售收入 900.9 应交税费——应交增值税（增值税销项税）99.1 （2）甲公司的营业税和企业所得税纳税义务时间 2017年9月C公司提交销售清单给甲公司时，甲公司确认收入1000万元(含增值税)作为增值税和企业所得税的纳税义务时间。 （3）C公司的账务处理（单位：万元） 借：其他应付款——甲公司 30 贷：主营业务收入——代理销售收入 28.3 应交税费——应交增值税（增值税销项税）1.7 （4）C公司的税务处理为： C房屋销售公司开据经纪代理业6%的增值税专用发票30万元给甲房地产公司作为销售费用处理，按照30万元（含增值税）确认收入缴纳增值税和企业所得税。 案例分析1 包销方式代销合同的财税处理 甲房地产公司2016年开发住宅小区，，与D公司采取包销方式签订代理销售合同。合同约定：（1）D公司包销甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；（2）如果截止到2017年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。（3）由受托方与客户签订售房合同。截止到2017年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，平均售价5000元，还有300平方米未售出。请分析甲公司和D房屋销售公司的账务和税务处理。 （1）甲公司的账务处理为： D公司代理业务销售额为5000×1700＋300×4500＝985（万元）。 借：银行存款 900 销售费用 80.2 应交税费——应交增值税（增值税进项税）4.8 贷：销售收入 887.4 应交税费——应交增值税（增值税销项税）97.6 （2）甲公司的税务处理 2017年9月D公司提交销售清单给甲公司时，甲公司确认收入985万元（含增值税），作为增值税和企业所得税的纳税义务时间。甲公司给业主开销售不动产发票850万元（含增值税），给D公司开销售不动产发票135万元（含增值税。 （3）D公司的账务处理（单位：万元） 在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商。 借：其他应付款——甲公司 80.2 贷：主营业务收入——代理销售收入 85 应交税费——应交增值税（增值税销项税）4.8 （4）D公司的税务处理 D房屋销售公司开经纪代理服务6%的增值税专用发票。85万元给甲房地产公司作为销售费用处理，按照85万元（含增值税）确认收入缴纳增值税和企业所得税。 文章来源：肖太寿财税工作室
