土地增值税清算实务案例：“亮化照明”隐藏的税务风险

摘要：

“长乐居”由知名A房地产精心打造，位于繁华都市的心脏地带，是一个集高端住宅、商业综合体及休闲绿地于一体的综合性房地产项目。面对日益激烈的市场竞争和消费者对居住品质的高要求，A房地产决定实施全方位的“房企亮化”策略，旨在通过创新设计与科技应用，将“长乐居”打造成城市地标，引领未来居住新风尚。

实务中，房地产企业的“亮化”会隐藏什么样的税务风险以及如何有效把控、防范税收风险？接下来将以实务案例的形式与大家一起学习探讨。

案例概要：

A房地产企业于2017年03月22日在土地资源局进行“长乐居”项目的地块竞拍。项目预计于2017年5月3日正式开工，并于2020年6月30日完成竣工验收备案，截至2023年7月，已转让房地产建筑面积占比99%。

2023年8月10日，该项目所在地主管税务机关对A房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核A房地产有限公司申报的基础设施费时发现，“照明工程支出”中存在大量“亮化”成本费用。

“亮化”相关资料附件信息如下：

附件1：“亮化”所附成本明细表：

附件2：“项目区位图”所附图像附件：

附件3：样板房灯具清单：

附件4：审核人员经实地核查，发现样板房还未出售，房中亮化较少，后核实，灯具均移动到售楼处搭配原本亮化使用。

附件5：现场实拍

根据上述信息，试分析该项目“亮化”成本费用在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由上述数据可知，本项目存在将营销性质的“亮化”费用计入成本的情况。

1.根据开发成本明细（附件1）可归集疑似营销性质的亮化成本有“楼体亮化”、“售楼处外观亮化”、“售楼处水吧亮化”、“样板间亮化”；

2.经用地红线图（附件2）和实景拍摄（附件5）可知，本项目售楼处在项目红线外且均为营销而发生的亮化成本；

3.经采购灯具清单（附件3）和实地核查（附件4）可知本项目样板间均为可移动亮化灯具且未在样板间使用；

4.对于楼体亮化部分，其是否应计入开发成本需依据具体地方政策和会计处理标准。不同地区对此可能有不同的规定，需要具体分析。

综上：A房地产有限公司申报的“亮化”数据存在将营销性质的“亮化”费用计入成本的风险，需重点关注。

总结归纳：

A房地产有限公司申报成本中涉及的“亮化”费用，存在混淆营销开支与开发成本的风险，尤其是本案例中针对售楼处及样板间的亮化支出，明显倾向于营销目的。

实务中，不同地市存在同片区政府规定亮化标准情况，所以我们除了需要关注“亮化”本身的性质外，还需根据各省发布的相关政策及标准，来落实“亮化”计入成本的合规性，并审核是否存在真实发生或重复计入的情况，避免不合规风险。

政策依据：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）

 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

国税函发[1995]110号

第五条

(二)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 %以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 %以内计算扣除。

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