案例解析拆迁补偿费的土地增值税和增值税处理

某房地产开发企业发生如下回迁安置业务：

1.拆除旧房20平方米；按"拆一还一·2"比例（每被拆除1平方米的旧房建筑面积，可以获得1.2平方米的新房建筑面积作为补偿）补偿回迁房24平方米；

2.被拆迁人以8000元/平方米的政府指导价，优惠购买超面积36平方米。

3.同期同类房产市场售价为20000元/平方米，企业收取超面积房款：36×8000=28.8万元。

一、土地增值税处理

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条第一项规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

1.确认视同销售收入

安置用房总面积60平方米，按市场价确认视同销售收入：

60× 20000=120万元

2.确认拆迁补偿费

将视同销售收入总额确认为拆迁补偿费，同时抵减回迁户支付的补差价款：120-28.8=91.2万元

注意：安置用房必须作为整体处理，不得分割为"补偿部分"和"销售部分"，91.2万元体现了企业为获取土地使用权付出的真实代价。

二、增值税处理

回迁安置是拆迁补偿的延续，交付安置用房的行为属于无偿转让不动产根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第十四条第二项规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

按安置房公允价值全额确认销售额，60× 20000=120万元

注意：回迁户支付的补差价款是安置协议下的成本分担，不能冲减增值税视同销售额

三、结语

回迁安置业务的税务处理必须严格遵循各税种的政策规定。土地增值税采用"整体倒算法"确认拆迁补偿成本，将安置用房总面积视为一个完整的、不可分割的补偿包，不是正向直接计算企业付出了多少现金，而是通过一个“反向推算”的公式得出,计算公式：拆迁补偿费 = 安置房整体市场价值 - 被拆迁人支付的补差价款。增值税应全额确认视同销售收入，两者不可混淆。

文章来源：小颖言税