土地增值税清算实务案例：装修费用扣除界限探索之某房企精装修合同案例剖析

摘要：

装修费用在房地产开发成本中是很重要的部分。房地产开发项目中的装修费用到底能不能扣除？哪些能扣，哪些不能扣？这些疑问相信是各房地产企业都比较关心的问题，下面通过以下实务案例与大家一起学习探讨一下。

案例概要：

某房地产公司和乙公司于2013年7月31日签订精装修合同，合同金额 581,600.00 元，乙公司于2013年12月16日之前已全额开票。具体部分合同内容如下：

根据提供的案例概要，我们可以分析哪些部分的装修费用允许扣除以及哪些部分可能存在问题？

案例解析：

从上述案例中可得知：

1. 精装修面积的装修费用：520,000.00元，这部分费用直接

与房屋结构结合，提升了房屋交付标准，属于固定装修，通常可以计入房地产开发成本，允许扣除。

2. 设计费：41,600元，作为精装修工程的一部分，如果设计

直接服务于不可移动的装修项目，这部分费用也可视为开发成本的一部分，原则上可扣除。

3. 家具用品费用：20,000元，包括壁纸、窗帘、油烟机、浴

室柜等。根据《国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号》第二十条规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。销售已装修的房屋，装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除。”本案例中此部分费用需要具体分析。例如，壁纸、窗帘可能被视为可移动的装饰品而非固定装修；而油烟机和浴室柜，如果它们是固定安装、不可轻易移除而不破坏其功能或房屋结构的，可能被视为固定装修的一部分，反之则可能不被允许扣除。综上所述，案例中的精装修项目费用大部分允许扣除，但家具用品部分需要根据具体情况判断，还要结合当地税务执行口径确认。

总结归纳：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）项第一款规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”这是目前总局层面的政策，但并未明确装修支出的范围、是否需要在房地产买卖合同中约定等内容。在房地产开发项目中，装修费用的扣除遵循核心原则是区分固定装修与可移动物品。固定装修，即那些与房屋结构紧密相连、不可随意拆卸而不损坏房屋或其功能的部分，如墙面处理、地板铺设、固定式厨卫设施、内置衣柜等，通常被视为房地产开发成本的一部分，允许在计算土地增值税时予以扣除。然而，对于可移动的家具、家电及其他装饰品（如可拆卸的窗帘、可更换的壁纸、独立式的家电等），因其不具备不可分割性且不构成房屋实体的一部分，通常不被纳入土地增值税的扣除范围。案例中的油烟机和浴室柜需依据其安装性质判定，若为固定安装、难以移除而不破坏房屋结构，则可能被接受为扣除项目。因此各地区对装修费用的扣除标准，应参照当地税务局的具体文件及统一的口径。

政策依据：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）项第一款规定：

“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”

《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号) 第一条规定：

“关于家具家电成本的扣除问题规定，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电(如分体式空调、电视、电冰箱等)的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。”

《厦门市地方税务局关于修订<厦门市土地增值税清算管理办法>的公告》（厦门市地方税务局公告2016年第7号）第三十八条规定：

“纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。

纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。

纳税人发生的装修业务支出应当是真实的，不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人住宅的装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)以及厦门市人民政府发布的规定。

纳税人销售已装修的房屋，其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。

纳税人所开发房地产以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。”

《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税务局公告2016年第13号）第五十条：

“房地产开发企业实际发生的营销设施建造费，按下列原则进行处理：

(一)房地产开发企业在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

(二)房地产开发企业在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。

(三)房地产开发企业采取经营租赁方式租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、样板房、展厅等营销设施的，土地增值税清算时，已实际支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

(四)房地产开发企业将房地产开发项目中的公共配套设施装修后作为售楼部、样板房等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。”

第五十一条规定：“房地产开发企业销售已装修的开发产品，并且在《商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的，其发生的装修费用计入房地产开发成本;未明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。

上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画)等所发生的支出。

《青岛市地方税务局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》（青地税发〔2008〕100号）第十六条：

“开发企业销售已装修的房屋，凡房价中包含装修费用的，其装修费用计入房地产开发成本中的建筑工程安装费。”

《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（2021年第7号）第十六条规定：

“建筑安装工程费的扣除，应按以下规定处理：

(一)销售已装修的房屋，装修费符合以下情形之一的，允许扣除：　　

1.在销售合同或补充协议中明确了房价中包含装修费的;　　

2.销售发票中包含装修费的;

3.签订销售合同时捆绑签订装修合同的;

随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除;

(二)清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。在清算项目内装修样板房并转让，且房地产转让合同明确约定装修费包含在房价中的，样板房装修费允许扣除; ”

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