房企取得土地，这样多交契税？

由于规划调整进行变性，由工业、仓储等性质用地变更为住宅、商业开发用地的事情常有发生，土地变性会牵扯到土地价格的变化，土地价格作为契税的计税依据，进而引起契税的变化。关于土地变性在实际办理过程中，一般存在以下情况：

方式一：订补充协议，补交土地出让金

案例：甲房地产企业2023年通过招拍挂方式从政府取得工业用用地，支付土地价款3000万，按照3%计算缴纳了契税90万；2024年由于规划调整，并与政府签订了《土地变更协议》，补交土地出让金地10000万，且甲公司直接补缴了契税210万。

文件依据：

方式二：重新签订协议，补交土地出让金

案例：甲房地产企业2023年通过招拍挂方式从政府取得工业用用地，支付土地价款3000万，按照3%计算缴纳了契税90万；2024年由于规划调整，并与政府重新签订了《土地出让合同》，约定住宅、商业用地的土地价款10000万，甲方公司依然根据以下文件补缴了契税210万。

文件依据：

方式三：政府收回，再重新出让，全额缴纳土地出让金

案例：甲房地产企业2023年通过招拍挂方式从政府取得工业用用地，支付土地价款3000万，按照3%计算缴纳了契税90万；2024年由于规划调整，政府以5000万价格进行收回工业用地；同年，该地块变性为住宅、商业用地，重新出让给甲房地产企业，土地价款10000万，甲公司如何缴纳契税？

第一种观点认为：作为甲公司来说，认为是同一地块，且出让方与受让方交易主体均未发生变化，只是因规划调整，而引起的土地用途变化，应该同方式一、二处理方式相同，按照土地款差额：（10000-3000）*3%=210万进行补缴契税。

第二种观点认为：虽然对于甲公司来说，出让主体和受让主体看似未发生变化，但中间增加了政府收回的环节，从业务链条来看受让工业用地、政府有偿收回、政府再重新进行出让属于三个独立的交易环节，各交易环节产生的税费均不相同。故甲公司应按照交易土地价款：10000*3%=300万进行缴纳契税。

综上所述，作为甲公司来说取得同一地块，但由于土地用途变化时，采取不同的交易方式，带来不同的涉税结果。其实，方式三的两种观点均有各自的立场，第一种观点站在企业的角度认为：作为公司来说一块儿土地的价款是相同的，所以涉税应该是相同的；第二种观点站在业务交易环节角度来看，都是独立交易环节，各自纳税，也无可厚非。小编认为首先，要看规划调整的原因：是城市规划的政府性行为还是企业的自行申请调整规划原因？若是城市整体规划原因，可与政府或税务机关在收回环节提前做好沟通工作；若是企业自行申请行为，企业决策时要考虑尽可能的采取方式一或方式二的操作方式。

文章来源：中道财税    作者：焦宗欣