延迟支付成本-房地产企业应预防进项损失风险

目前节流开源是房地产企业重要的生存策略，其中延迟支付成本亦成为房地产企业常用方法之一。现就延迟支付成本可能会造成的税务风险跟大家分享下。

案例：某房地产公司案例 基本情况

1.某房地产公司为项目公司，开发项目为新项目，并计划百分百销售，不计划自持。项目可售面积是9万平方，每平方售价是1.5万，土地成本是3亿元，开发成本是4亿元，2020年6月份已全部销售完毕收齐房款且交付房产;

2.该项目公司未有其他开发项目或其他增值税应税收入。发票开具及取得项目公司于交付环节开具应税售房发票；施工方按实际收款开具增值税专用发票。

假设条件现假设开发成本税率为9%；同时预计在交付开票环节，支付进度从100%降至40%，施工方按实际收款进度开具成本发票，即该项目公司只取得总开发成本40%的进项税，销售进度仍为100%。
那么我们看看增值税进项税发生了什么事？

根据上表可知，虽然延迟支付了2.4亿元施工成本，但是贵司交付或开票环节，就得要多缴1,981.65万元增值税，后期增加1,981.65万元增值税进项留抵税额。如符合增量留抵税退税政策，那么还可以申请退还60%，即1,188.99万元，余下40%进项税792.66，因后期没有相对应的销项税进行抵减，为永久性损失。

所以，延迟支付成本不一定就能产生节流效果，反而有可能造成前期多缴增值税，后期增加期末留抵税额，从而导致进项税损失。当然延迟支付成本，可节省资金占用成本，实际操作中，亦可将节省资金成本与进项税损失进行比较，选择最优方案。

在房地产开发过程中，节流政策需要动态考虑全程的增值税和进项税波动幅度问题。例如：在单方成本为0.78万元，交付时点支付进度为50%，其他数据如案例1；则可得出不同售价下，销售进度降低对于期末留抵税额的影响如下表：

如项目公司未有其他开发项目或增值税应税收入，结合上述分析，总结以下3点规则：1、交付时点销售进度为100%（未开具应税发票前提），则支付进度低于100%，则交付后增加的进项税必然会发生无法退回损失；2、交付时点销售进度为小于100%，则交付前支付进度存在“平衡点”，低于“平衡点”，会造成进项税损失，高于“平衡点”则整体增值税税负未增加。3、目前降低售价，减少增值额，销售进度如果拉高，则支付进度亦要提高，销售缓慢，则支付进度也可以下降。

补充增量留抵退税条件：① 自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；② 纳税信用等级为A级或者B级；③ 申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；④ 申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；⑤ 自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。

注意：所称增量留抵税额，是指与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额。

政策依据:

《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)计算公式：允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%补充说明，此增量留抵退税可冲减当期城建税、教育费附加及地方教育费附加计税依据，否则我们就支付了12%的高额利息，借了高利贷一样。

政策依据：

《财政部 税务总局关于增值税期末留抵退税有关城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加政策的通知》（财税〔2018〕80号）：“对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计税（征）依据中扣除退还的增值税税额。”

文章来源：季冬梅  正坤财税