房地产财税问题答疑集锦--高金平老师

2019-10-28分类：

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正文

母公司分别将营改增前和营改增之后取得的土地使用权划拨给全资控股的房产地开发公司用于商品房开发，如何进行增值税及企业所得税处理？

答：母公司将土地使用权划拨给全资子公司用于开发，是指母公司将土地使用权投资于全资子公司，需视同销售缴纳增值税，其中，营改增之后取得的土地使用权，按照公允价值全额计提销项税。依据财税[2016]47号文件，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

依据财税[2015]005号文件，母公司将土地使用权投资于房地产公司用于开发，应视同销售计征土地增值税。

根据企业所得税法实施条例第二十五条、国税函[2008]828号规定，以土地使用权投资需视同按公允价值销售计算资产转让所得，亦可以依据财税[2014]116号文件选择按五年平均确认所得，具体操作办法参见国家税务总局公告2015年33号。如果母公司按账面价值对子公司投资，且双方都按账面价值进行账务处理，可适用国家税务总局公告2015年第40号暂不确认所得。

营改增后，建筑企业挂靠经营仍然普遍，除了上交建筑企业的管理费外，挂靠项目经理的利润如何从建筑企业账户合理取走？

答：发包方与被挂靠的建筑企业签订合同，应由建筑企业向发包方开具增值税专用发票，缴纳增值税，所有与该工程有关的成本票据的抬头应开给建筑企业，操作上应由挂靠人将资金借给建筑企业用于采购原材料，剩余人工及利润，可理解为挂靠人向建筑公司提供清包工建筑服务，可向税务机关申请代开增值税发票，挂靠人还可以通过劳务派遣公司或劳务外包公司与建筑企业签订劳务合同，由劳务公司向建筑企业提供增值税专用发票

跨境应税服务增值税如何界定适用零税率与免税增值税？若选择免税，需书面提交《放弃适用增值税零税率声明》，且36个月内不得再申请适用零税率。该规定是针对某一个跨境应税服务合同，还是针对某企业的所有跨境应税服务业务？

答：《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》第五条规定，境内的单位和个人销售适用增值税零税率的服务或无形资产的，可以放弃适用增值税零税率，选择免税或按规定缴纳增值税。放弃适用增值税零税率后，36个月内不得再申请适用增值税零税率。

该规定是针对纳税人的某一类服务。

跨境应税行为适用增值税零税率一览表

序号	税目	应税行为
1	交通运输	国际运输服务
1	交通运输	航天运输服务
2	研究和技术服务	研发服务
2	研究和技术服务	合同能源管理服务
3	文化创意服务	设计服务
4	广播影视服务	制作和发行服务
5	信息技术服务	软件服务
		电路设计及测试服务
		信息系统服务
		业务流程管理
6	现代服务（技术服务或信息技术服务）	离岸服务外包
7	销售无形资产	转让技术
8	财政部和国家税务总局规定的其他服务。
注	2-8适用于完全在境外消费。完全在境外消费是指：（1）服务的实际接受方在境外，且与境内的货物和不动产无关。（2）无形资产完全在境外使用，且与境内的货物和不动产无关。（3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

跨境应税行为增值税免税政策一览表

序号	税目	应税行为
1	交通运输服务	以无运输工具承运方式提供的国际运输服务
2	建筑服务	工程项目在境外
3	金融服务	为出口货物提供的保险服务
3	金融服务	为境外单位之间的货币资金融通及其他金融业务提供的直接收费金融服务，且该服务与境内的货物、无形资产和不动产无关。
4	邮政服务	为出口货物提供的邮政服务
5	研发与技术服务	工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。
6	文化创意服务	会议展览地点在境外的会议展览服务
7	广播影视服务	在境外提供的广播影视节目(作品)的播映服务
8	鉴证咨询	工程项目在境外的工程监理
9	物流辅助	存储地点在境外的仓储服务
9	物流辅助	为出口货物提供的收派服务
10	租赁服务	标的物在境外使用的有形动产租赁服务
11	生活服务	在境外提供的文化体育服务、教育医疗服务、旅游服务
12	向境外单位提供的完全在境外消费的下列服务和无形资产	1.电信服务 2.知识产权服务 3.物流辅助服务（仓储服务、收派服务除外） 4.鉴证咨询服务 5.专业技术服务 6.商务辅助服务 7.广告投放地在境外的广告服务 8.无形资产
13	财政部和国家税务总局规定的其他服务
注	2-8适用于完全在境外消费。完全在境外消费是指：（1）服务的实际接受方在境外，且与境内的货物和不动产无关。（2）无形资产完全在境外使用，且与境内的货物和不动产无关。（3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

某自然人甲于2010年1月以2500万元购入1000平方米上海市中心商铺，2017年8月拟出售该商铺，市场公允价值为8000万元。现有两种方案可供操作。

答：（1）个人转让房产需缴纳增值税，个人以房产出资成立A公司需视同销售缴纳增值税，个人转让股权时不再缴纳增值税。因该房产为2016年4月30日前取得，按照售价或投资作价扣除买价后的差额适用5%的征收率。

（2）个人转让使用过的非住宅用房需缴纳土地增值税，个人将旧房产对外投资不征土地增值税，但随即再将100%的股权对外转让，实质是以“先投资再转让股权”达到转让房地产目的，根据国税函[2000]687号等文件规定，个人需缴纳土地增值税。

依据《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条、财税[1995]48号、财税[2006]21号、国税函[2010]220号文件规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、发生的评估费用、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不再作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

在无法取得评估价格，但能提供购房发票时，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。其中，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

（3）个人转让房产需按照财产转让所得计征个人所得税，个人以非货币性资产对外投资应视同转让财产征税，但根据财税[2015]41号文件规定可在五年内分期缴纳个人所得税，个人将投资所取得的股权再次对外转让取得的价款应优先用于缴纳个人所得税。

通过以上分析，方案一与方案二纳税义务相同。

房地产开发项目分期清算的问题。地产公司进行房地产城市综合项目开发，内容包括写字楼、购物广场、商业街、地下停车库。项目报建之初按照“XX城市综合体”项目整体进行报建，当地城乡规划局已经同意并且提出了公共附加配套的建设说明，但是地产公司在报建过程中发现投资总额超过当地市一级审批的权限，于是将“XX城市综合体”分解成123期申报立项，分别为“城市综合体一期办公楼”，“城市综合体二期商业街”，“城市综合体三期购物中心”。城市综合体虽然名义上拆成3个立项报批，但报建之初为一个土地使用证，3个规划报建，3个施工许可证，在综合验收时还是作为“城市综合体一、二、三期”名义综合验收。城市综合体统一建设，相关开发产品是同时开工建设的，既有写字楼，又有购物中心（购物中心只有一个产权证），也有商业街，彼此互联互通，地下车库也是互联互通的。地产企业在会计核算时作为城市综合体项目核算，没法准确划分，特别是涉及地下车库的情况。

请问：上述情形能否作为一个清算项目进行土地增值税清算？因为地产企业认为可以作为一个项目清算，清算税负超过当地平均标准；但税务机关认为应按照清算规程的要求，作为三个项目进行清算，分歧较大。

答：国税发[2006]187号文件第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。据此，税务机关可以要求分三个项目清算。三个项目的成本分摊办法按照该企业在税务机关备案的《房地产企业会计核算办法》执行。

某新三板企业在城区有40亩工业用地，现在正常生产。根据政府城市规划的要求，该厂区拟实施搬迁，老厂区拟与房地产公司合作。上述业务主要涉及哪些税务处理？

答：各地对于三旧改造原土地有不同的操作办法，应根据当地政策规定的具体做法确定纳税义务。通常情况下，老厂区应由政府收回，并向原土地使用权人支付补偿费。依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号附件三）和《土地增值税暂行条例》第八条及其实施细则第十一条规定，土地及地上建筑物补偿费免征增值税，免征土地增值税。企业所得税按照国家税务总局公告2012年第40号执行。

新三板企业可以房地产企业共同出资成立房地产项目公司通过公开市场“招拍挂”方式受让开发用地，实施房地产开发。

如果地方政策允许向原土地使用权人指定的公司直接办理新的土地使用权证书，则由开发公司向国土部门补交土地出让金，同时向原土地使用权人支付土地及地上建筑物补偿，上述补偿一并计入土地成本。

某房地产公司按评估价购买了另一房地产公司在建工程，其中土地评估价8000万元，地上建筑物评估价5000万元。目前购买资产方欲将地上建筑物拆除重新建设。请问：如何进行账务处理？形成的损失能否在土地增值税中作为成本扣除？

答：由于是原址重建，在建工程必须拆除，故在建工程是与新建开发产品直接相关的必要的支出，应将在建工程金额全额转入“开发成本——土地及拆迁补偿费”。

其基本原理类似于《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第四条关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理。文件规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

建筑公司承接的政府部门的旧房改造或旧房维修服务，可不可以适用简易计税？

答：如果发包方能够提供全部或部分材料或动力，则可按照“甲供工程”适用简易计税方法。若既不符合“清包工”，又不符合“甲供工程”，则只能适用一般计税方法。

房地产老项目，成本取得了专票抵扣后转出，完工后转为自用经营，用于应税项目（如用于经营酒店），修建成本相关的进项税是否可以转回抵扣？

答：《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号)第九条规定：“按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。”依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

某集团公司由两个自然人股东出资成立，该两位自然人股东，又出资成立了一家房地产开发公司和一家商贸公司，现想将两家公司合二唯一，成为集团公司下的两家全资子公司。应如何操作？子公司股东能以一元价转让给集团公司，实现母子公司架构吗？

答：可由个人股东将持有两家公司的股权转让给集团公司，亦由由个人股东将持有两家公司的股权评估作价对集团公司增资，前者一次性缴纳个人所得税，后者可按照财税[2015]41号文件在五年内分期缴纳个人所得税，具体操作办法参见国家税务总局公告2015年20号。

文章来源：高金平老师李龙地产财税服务