房地产开发成本中的「借款利息支出」如何在成本对象之间「归集与分配」？

要讲清楚房地产开发企业开发成本中的「借款利息支出」如何在成本对象之间「归集与分配」，还是要先厘清几个重要概念。

借款利息支出是指房地产项目开发过程中发生的符合资本化条件的借款利息费用，不符合资本化条件的借款利息费用不应计入开发成本。

资本化的开始、暂停、停止

资本化的开始应该同时满足三个条件：

1.房地产项目的开发支出已经发生（花钱了）；

2.借入的款项已经开始产生利息（借钱了）；

3.房地产项目的开发建设已经开始（开工了）。

资本化的暂停：房地产项目的开发建设非正常中断且中断时间连续超过3个月，应当暂停借款利息费用的资本化。

“非正常中断”的情形包括项目资金周转发生困难，发生了施工安全事故，工程物资断供等。

资本化的停止：房地产项目的实体建造已经完成，已达到可交付或可使用的状态，借款利息费用的资本化应当停止。

专门借款or一般借款

专门借款，是指为构建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项；一般借款，是指除专门借款以外的借款。

只有在购建或者生产活动符合资本化条件的资产占用了一般借款时，才应将与一般借款相关的借款费用资本化；否则，所发生的借款费用应当计入当期损益。其他借款费用，应当在发生时计入当期损益。

简单总结就是，生产或者购建符合资本化条件的资产，专门借款，借入时开始资本化；一般借款，占用时资本化。

因为房企的借款大部分是专门借款，专用于房地产项目的开发建设，在资本化期间内不考虑资金使用情况，借多少就资本化多少，基本不考虑专门借款的闲置，所以资本化的金额就以资本化期间实际发生的利息费用确定。

借款利息支出的归集

房地产开发企业开发成本中的借款利息支出计入的会计科目是【开发成本-借款利息支出】。

借款利息支出的【成本核算对象】是由整个房地产项目的【成本核算对象】确定的，可以为借款利息支出单独设置一个【中间成本对象】，叫做【归集待分配-利息】。

依据借款的用途来分配

在这里要用到《借款利息支出分配计算表》，用此表能更加准确和高效的分配借款利息支出，此表包含分配借款利息所涉及的关键要素。

一、若借款是为整个房地产项目发生：

那属于项目所有【成本核算对象】的共同成本，应当分配计入当期开发成本，应先归集至【归集待分配-利息】，待分配时，按照各个【成本核算对象】累计开发支出金额的比例，将已经归集在【归集待分配-利息】的借款利息支出分配计入【成本核算对象】。

举例，某项目的业态只包含住宅和公寓，在资本化期间共发生借款支出100万，其中住宅部分累计开发支出6000万，公寓部分累计开发支出4000万，所以利息的分配比例为6:4

【归集】的会计分录：

借：开发成本-借款利息支出*归集待分配-利息*某银行*某借款合同 100万

贷：银行存款 100万

【分配】的会计分录：

借：开发成本-借款利息支出*住宅*某银行*某借款合同 60万

借：开发成本-借款利息支出*公寓*某银行*某借款合同 40万

借：开发成本-借款利息支出*归集待分配-利息*某银行*某借款合同 -100万

二、若某笔借款是专用于某个【成本核算对象】

那就直接将该笔借款的利息支出直接归集至该【成本核算对象】，不用分配。

【归集】的会计分录：

借：开发成本-借款利息支出*住宅*某银行*某借款合同 100万

贷：银行存款 100万

三、若某笔借款是共用于某几个【成本核算对象】

与“为整个房地产项目发生”的借款处理方法相同，只不过是在某几个【成本核算对象】之间分配，并不是在所有【成本核算对象】之间分配。

文章来源：布斯的老乔