房地产企业： 交房后发生的后续支出如何税前扣除

作者：冯巨峰  唐德发

房地产企业开发周期较长，不少企业在楼盘交接后，往往还会发生后续支出。近日，2020年度企业所得税汇算清缴进入冲刺阶段，不少房地产企业财税负责人都在咨询：对于交房后的后续支出，如何进行税务处理？

某市甲房地产开发公司2017年3月受让一宗土地用于开发别墅住宅，总可售建筑面积10万平方米。2019年10月，甲公司向当地房管部门提交该楼盘的竣工备案资料，并进行交付。已知当年已售面积8万平方米，按税法规定计算的可售面积单位工程计税成本为每平方米8000元。2020年1月~12月，甲公司又陆续销售尾盘3套住宅，面积1000平方米，该楼盘还陆续发生小区绿化支出1000万元。后续发生的这1000万元成本，甲公司应如何在2020年度企业所得税汇算清缴中进行税务处理？

这个业务具有较强的普遍性，大多数房地产企业在实务中都会遇到。

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称“31号文件”）第二十八条对企业计税成本核算的一般程序的规定，对期前已完工成本对象应负担的成本费用，按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配。其中，应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除；未销开发产品应负担的成本费用，待其实际销售时再予扣除。31号文件第二十九条同时规定，企业开发、建造的开发产品，应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用，属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

根据上述规定，后续发生的1000万元支出，应遵循受益原则和分配原则，在已销开发产品和未销开发产品中进行分配。具体来说，该楼盘已售面积=2019年度已销售面积+2020年度已售面积=80000+1000=81000（平方米），未售面积=总可售建筑面积-已售面积=100000-81000=19000（平方米）。已销开发产品应分配的计税成本=后续支出的计税成本×（已售面积÷总可售面积×100%）=1000×（81000÷100000×100%）=810（万元），未销开发产品应分配的后续支出计税成本=后续支出的计税成本×（未售面积÷总可售面积×100%）=1000×（19000÷100000×100%）=190（万元）。

根据计算结果，甲公司2020年发生的这1000万元小区绿化支出，已销开发产品应分配810万元，未销开发产品应分配190万元。其中，810万元可在2020年度企业所得税汇算清缴时税前扣除；剩余190万元，待相应的未销开发产品实际销售时，再予扣除。