营改增-对房地产企业合约管理存在哪些影响？

加快财税机制改革，推动经济结构调整和产业的转型，2016年3月23日，国家财政部和税务总局发布了《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》（财税 (2016) 36号），自2016年5月1日起，房地产业成为在全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点之一。“营改增”实施阶段，对于2016年5月1日之后房地产企业新开的工程项目采用“一般征收”方式计税。

1 对合同条款的影响

1.1 新增合同主体财税性质条款

根据纳税人性质的划分，合同主体存在一般纳税人和小规模纳税人之分，只有一般纳税人采用一般征收方式缴纳增值税，对外才可开具用于进项税抵扣的“增值税专用发票”，才能用于房地产企业进项税抵扣，因此“营改增”后，房地产企业与建筑施工或供货方签署的合同中需明确增值纳税人类型（一般纳税人或小规模纳税人）和项目计税方法，以保证合同计价准确。

1.2 补充合同价与税金关系的条款

增值税为价外税，因此合同价款还需明确合同含税总价、合同价（不含税部分)及税款金额，如果签订含税价款，一定要附加发票类型（增值税专用发票或增值税普通发票）和税率的限制，否则对项目成本影响很大；如果签订的是不含税价，房地产企业将根据发票类型，决定付款金额。

1.3 重新严谨明确发票获取途径

为了加强对增值税专用发票的严格管理，建议合同付款流程为建筑施工或供货方先开具增值税发票，然后房地产企业根据合约条款付款。另外，涉及罚款违约金的条款建议明确合同结算造价需要包含过程中的罚款、违约金等，即施工或供货方开具发票的时候需要包含罚款及违约金金额部分，但实际付款时此部分金额不予支付。此外，关于已完工未结算出票如何处理，也需要在合同条款中做出相应的明确。

2 对承包范围和方式的影响

2.1 重新划分合同界面

营业税下的合同界面划分在增值税进项税额抵扣的政策下会导致房地产企业和其建筑施工方的成本发生变化。理论上，含税总价不变的情况下，取得增值税专用发票多（增值税率高）的材料、设备、构配件等由房地产企业来釆购，而将增值税专用发票少（增值税率低）的地材等交由建筑施工方釆购，此种范围划分可能更有利于房地产企业。但实际上，建筑施工方损失相应部分的利润及取得进项额降低后，容易将税负成本增高转嫁给房地产企业，因此不能一概而论，应站在双方立场上进行合理的税务筹划，重新确定合同界面划分。

2.2 重新细化甲供材管理

甲供材对于具有规模且建设精装修房屋的房地产企业来说是一笔不小的成本，对于甲供材的管理，“营改增”后也会面临以下问题，在现金支出不变的情况下，对于进项税率高的材料（钢筋等），谁来采购谁将享受抵扣税款的好处，但对于进项税率低的材料（混凝土等），谁供应将会带来税负的增加。房地产企业应该充分考察施工和供货方的具体情况，细化甲供材管理，在招标合同签订阶段明确甲供材范围以及计税方式。

3 对工程造价和招标计价的影响

3.1 增值税税制使建设工程的造价产生浮动

由于“营改增”后进项抵扣制度对各建筑施工和供货企业的成本有着显著的影响，房地产企业对其各建设工程的造价水平预估就应该随着财税制度的改革而积极调整。有研究表明，从建筑施工企业的人、材、机和企业管理成本方面分析，只有其采购的材料（地材除外）和机械存在税负降低的情况，而人工、租赁机械以及企业管理费根据其费用属性以及实际情况存在不同程度的税负增加。因此，各房地产企业应积极开展与合作方的税负情况调查摸底，以保证其对各建设工程的造价水平预估与市场价格水平同步。

3.2 招标计价要区分含税价和不含税价

由于营业税和增值税存在价内税和价外税的差别，增值税下的招标计价需要明确含税价和不含税价，经济标的评标也需要由对含税报价进行清标调整为对不含税价格进行价格分析。以表1中的评标情况为例，在合理最低价中标的情况下，一种情况，供应商A、B都能提供增值税专用发票，则不含税价最低者中标；另一种情况，供应商A为一般纳税人，而供应商B为小规模纳税人不能提供增值税专用发票，则供应商B含税价只有低于供应商的不含税价才能中标。