实务案例：土增清算必看！审查合同发现面积陷阱，成本扣除红线避坑！

摘要：房地产企业进行土地增值税清算时，房源的确认和处理是非常关键的一步。清算房源正确与否直接影响到收入总额、可扣除项目金额以及最终的增值额和应缴税额。

前期工程费是房地产项目开发初期的关键开支，其中审查费用尤为重要。企业与审查单位在签订审查合同时的一个重要计费依据就是企业的房源类型和房源面积。本文通过一个具体案例，剖析上述内容在土地增值税清算过程中可能遭遇的税务风险，并提出有效的防控措施，旨在为企业提供实践指导。

关键词：“前期工程费”、“审查合同”、“非本项目成本”

案例概要：

房地产企业于2019年8月23日在发改部门进行“A项目”的立项。项目于2020年3月06日正式开工，竣工日期2023年8月，截至2023年10月，已转让房地产建筑面积占比100%，销售比例100%，已达到清算要求。

2023年10月10日，该项目所在地主管税务机关对房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核前期工程费时，发现企业提供的审查合同存在以下问题：

①企业与设计单位在2021年签订审查合同，合同内容涉及到的项目房源面积与企业申报房源面积不符。

根据企业提供清算资料和税务机关实地勘察，税务机关认为企业存在多计成本的情形。

②审查合同涉及到的幼儿园、物业，税务机关未在申报房源中发现。

图1

图2：

根据上述信息，试分析上述成本在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由图可知

（1）房地产企业2021年与山东文通建筑审查有限公司签订审查合同，企业已全额开票，后税务机关在审核审查合同时发现，合同约定面积远超房源面积，税务机关可能认为企业存在多计成本情形，进而影响到可扣除的成本总额，影响土地增值税负担。

（2）案例中企业销售比例为100%，但审查合同包含“幼儿园”“物业”等配套面积（合计1,142㎡），若这些配套未对外销售，则相应成本不允许扣除。

总结归纳：

针对本案例所示，审查合同中所涉及的车库、1-17#楼建筑面积超过申报房源面积，这意味着成本被高估，而收入则可能被低估。在土地增值税清算中，成本与收入之间的差异直接影响增值额和应缴税额。

  因此为避免上述情况的发生，企业应：

1、全面审查房源信息： 企业应该彻底审查所有房源的销售和使用情况，确保房源明细表的完整性和准确性，包括未售出房源的相关信息。

2、应当确保成本与收入之间的一致性，避免出现少记收入、多计成本的情形出现。

3、对于所有成本支出，企业应保留所有相关的合法凭证，以便在税务审计时能够证明成本的真实性。

政策依据

《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》 （国税发〔2009〕91号）

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

第二十三条 审核前期工程费时应当重点关注：

(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。　(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

想要系统学习清算知识、改变现状的来看这本书—《数字税务-土地增值税清算数字化实践及案例》，该书由上海国家会计学院数字化税务研究中心课题组牵头编著，全书通过讲方法、讲案例的形式，不仅可以让你掌握清算全流程审核要点与分析方法，还可以学到数字化清算模式，获得更先进的解决土增清算问题的思路与做法。扫码在线购买~

另外通过“土地增值税清算审核方法与案例解析”线上实战课程，针对清算审核的收入、成本、费用、税金等重点环节进行方法剖析与案例精讲，现在扫码订阅赠送上述书籍！