实务案例：土地增值税清算中地下车库成本分摊的争议与合规路径

摘要：近年来，房地产企业在土地增值税清算中面临成本扣除合规性的严峻挑战，尤其是跨项目成本分摊和凭证缺失问题频发。本文通过实务案例，剖析某房企因地下车库成本分摊不当引发的税务风险，探讨如何确保成本归集的合理性与合法性，为行业提供合规参考。

关键词： "土地增值税清算""跨项目成本分摊""凭证缺失""地下车库成本"

案例概要：

甲房地产企业在A市开发“悦澜湾”项目，包含住宅楼5栋及地下车库300个，地下车库总建筑面积6000㎡。项目于2018年开工，2022年竣工，2023年底销售率达95%。2024年3月，税务机关对其发起土地增值税清算审核，发现以下问题：

地下车库成本跨项目分摊：甲企业将“悦澜湾”地下车库建设成本中的500万元分摊至其在A市开发的另一项目“云溪苑”，但未提供合理分摊依据。

凭证缺失：申报的地下车库装修成本200万元仅提供发票，无施工合同、工程结算单及付款流水。

成本虚高：地下车库单位建安成本为4500元/㎡，显著高于当地同期同类项目平均水平（3000元/㎡）。

税务机关要求甲企业补充说明并提交证明材料，否则相关成本不予扣除。

案例解析：

跨项目分摊争议：

根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号），成本分摊需基于“受益对象”原则，采用合理方法。甲企业将“悦澜湾”地下车库成本分摊至“云溪苑”，但两项目无共用设施或管理关联，且未提供分摊计算依据，税务机关认定该分摊不合理，要求将500万元重新归集至“悦澜湾”项目扣除，“云溪苑”项目中该500万元成本不予认可。

凭证缺失风险：地下车库装修成本200万元仅有发票，无合同、结算单等佐证材料，无法证明业务真实性。依据税法规定，“实际发生的支出未取得合法凭据不得扣除”。甲企业未能补证，该部分成本不允许扣除。

成本异常问题：地下车库单位成本超行业均值50%，税务机关启动“参照当地定额成本验证”程序。甲企业解释称因采用高端防水材料，但未提供专项说明或采购合同，最终超支部分不允许扣除。

总结归纳：

土地增值税清算中，地下车库成本因产权归属复杂、分摊规则模糊，易成为税务争议焦点。房企需注意：

合理分摊：跨项目成本分摊需严格遵循“直接受益”原则，保留分摊计算底稿及说明；

凭证完备：成本列支应具备合同、发票、付款记录、验收单“四流合一”，尤其是装修、设备等易争议项目；

成本管控：建安成本需符合行业合理区间，异常部分需提前准备技术说明及证明材料，避免核定调整。

政策依据：

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）

第二十一条：扣除项目须为实际发生且凭据合法；跨项目成本需按受益对象合理分摊。

　第二十一条? 审核扣除项目是否符合下列要求：

　　（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

　　（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

　　（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

第二十五条：建安成本需与合同、结算报告一致，参照当地定额成本验证合理性。

　第二十五条? 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

　　（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

　　（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

　　（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

　　（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

　　（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）

第四条：地下车库产权未明确前，其成本可按实际使用情况分摊，但需提供明确依据。　　

四、土地增值税的扣除项目

　　（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

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