实务案例：土地增值税清算中精装修成本扣除的争议与合规管理

摘要：近年来，随着精装修房市场的快速发展，土地增值税清算中精装修成本的真实性、分摊合理性及票据合规性成为税务争议焦点。本文通过某房企因精装修成本列支异常引发的案例，剖析税务机关对装修成本扣除的审核要点，为企业提供合规操作指引。

关键词："土地增值税清算""精装修成本分摊""成本真实性""票据合规"

案例概要：

甲房地产企业在D市开发“臻品华庭”项目，包含住宅500套及商业裙楼，2020年开工，2023年竣工交付。项目定位高端精装住宅，精装修成本申报为6000元/㎡，总成本1.2亿元。2024年5月，税务机关对该项目开展土地增值税清算，发现以下问题：

成本超行业标准：住宅精装修成本6000元/㎡，远超D市同期同类项目平均水平（4000元/㎡），且企业未提供详细成本构成说明。

票据凭证缺失：申报的1.2亿元精装修成本中，3000万元仅提供发票，缺失施工合同、分项验收单及付款凭证。

业态间分摊争议：企业将商业裙楼的公共区域装修成本800万元全部计入住宅精装修成本，未按受益原则分摊。

税务机关要求甲企业补充材料并重新核定可扣除成本，否则异常部分不予认可。

案例解析：

成本合理性争议：

依据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十五条，税务机关参照当地定额成本（4000元/㎡）验证合理性。甲企业虽声称采用进口建材，但未能提供采购合同、品牌清单及价格比对证明，超支部分2000万元（差额2000元/㎡×10000㎡）被剔除。

票据合规性问题：

3000万元成本缺失合同及验收材料，不符合“合法凭据”要求。根据税法规定，仅凭发票不足以证明业务真实性，企业未能在限期内补证，该部分成本不允许扣除

成本分摊不当：

商业裙楼装修成本本应按“受益原则”在住宅与商业间分摊，但企业将其全部计入住宅成本，导致住宅成本虚增。税务机关要求按建筑面积比例重新分摊（住宅：商业=7:3），调减住宅成本560万元（800万×70%），仅允许扣除240万元。

总结归纳：

精装修成本在土地增值税清算中易因“三高问题”（高单价、高总额、高争议）引发税务风险，房企需重点关注：

成本透明化：精装修成本应细化分项（如建材、人工、设计），留存品牌清单、采购合同及第三方造价报告，佐证合理性；

证据链完整：确保合同、发票、付款记录、验收单“四证合一”，尤其是大额支出需逐项匹配；

分摊科学化：公共区域或跨业态成本需按受益对象（如建筑面积、销售收入）合理分摊，避免主观归集。

政策依据：

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）

第二十一条：扣除项目须为实际发生且凭据合法，成本分摊需符合受益原则。

第二十五条：建安成本需与合同、结算报告一致，异常成本需参照当地定额验证。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）

第四条：装修费用需纳入开发成本核算，并与其他扣除项目严格区分。

本案例表明，房企需建立精装修成本的全流程管控机制，从合同签订、凭证管理到分摊计算均需符合税法要求，以应对土地增值税清算的严格审核，降低税务调整风险。

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