拆迁还建：实物补偿下的土增税抵扣

拆迁还建是房地产开发中常见的补偿方式，在土地增值税处理上，这种方式的核心处理原则是"视同销售"。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应作视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。这一原则可概括为"既确认收入，又确认成本"。

具体来说，房企按照同期同类房产的市场价格确认视同销售收入，并将同等金额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。这样处理的结果是，在计算土地增值税增值额时，这部分价值既作为收入参与计算，又作为扣除项目进行抵扣。

案例：某城中村改造项目，拆迁10万方旧房，按1:1.2补12万方新房，原业主按10000元/㎡优惠价购买，共计20万方超面积。同期市场价为20000元/㎡。可抵扣的土地成本为3000万。如何确认增值税收入及成本？

确认收入：（12万方+20万方）*20000元/㎡=6.4亿

6.4亿-（6.4亿-3000万）/1.09*9%=5.9亿

注意收入不是6.4亿，销售收入=销售货值-销项税额，销项税额中销售货值又是抵减了土地成本的。这里有点绕，相当于增值税调减的收入，在土增税要调增。

确认拆迁补偿费：6.4亿-20万方*10000元/㎡=4.4亿

回迁户支付的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费，反之房企支付给回迁户的不差价款，可核增拆迁补偿费。

确认工程成本：（12万方+20万方）*3000元/㎡=0.96亿

工程成本在实操中有的并未确认，可以与主管单位沟通，最好能补充确认。

收入和成本都确认后，我们还有20%的加计扣除和10%的房地产费用，也就是说100万的成本，最后可以增加到130万。

拆迁还建的土地增值税处理既关系到企业税负的合理性，也影响项目开发的整体收益。准确把握"视同销售"原则，合理确认收入和成本，在合规前提下进行税务规划。

文章来源：地产成本洞察