拆迁补偿费：货币补偿下的土增税抵扣

城中村改造项目中，拆迁还建、货币补偿都属于拆迁补偿费，需计入房地产开发成本，不同的是拆迁还建在税务上要“视同销售”，即确认收入和成本。本期我们来讲货币补偿在投资测算上如何处理。

案例：在某城中村改造项目的一二级联动模式下，由开发商对拆迁户给予货币补偿，补偿标准为每亩150万。这笔费用是否抵扣土增税？测算时如何处理？

测算思路：

开发商对拆迁户的货币补偿，意味着没有发票只有收据，成本确认有争议，如不能计入土地成本，就发无法抵扣土增税以及增值税销售额。

前期测算时可以把这笔费用作为所得税前抵扣项单列，如果后期跟税务协商能确认成本最好，不能也可按此法在所得税前扣除。

成本扣除一致性原则

假设这个项目中同时存在实物补偿（拆迁还建）和货币补偿。如果企业对实物补偿严格按照规定，按市场价确认了收入和土地增值税成本，而对货币补偿却因“无票”等原因不在土增税中扣除，就会形成明显的处理口径不一致。

1、对实物补偿的处理：

确认收入：将安置给被拆迁人的房屋，视同销售，按照公允价值（通常为同期同类房产的市场价格）计入土地增值税的转让收入。

计入成本：同时，将这部分视同销售房屋的公允价值，作为“房地产开发成本”中的拆迁补偿费，在计算土地增值税增值额时进行扣除。

2、对货币补偿的要求：

应被认可为合规的、可扣除的拆迁补偿成本。如果企业在实务中出于保守考虑，将货币补偿仅作所得税扣除而不敢用于土增税扣除，就会与实物补偿的处理方式产生矛盾和不一致。

文章来源：地产成本洞察