房地产企业土地增值税的预征

房地产项目在未完全竣工结算前，由于无法准确核算总成本和增值额，无法进行最终的土地增值税清算。因此，在销售取得收入时，先按一定比例预征税款，待项目符合清算条件后，再进行全面清算，对已预缴的税款进行“多退少补”。

一、预缴的计税依据（如何计算预缴基数）

公式：预缴计税依据= 预收款÷(1 + 增值税适用税率或征收率)

解释：由于土地增值税的计税基础是不含增值税的收入，因此在计算预缴额时，需要将收到的预收款（含税）换算为不含税金额。

二、预征率（按什么比例预缴）

预征率由各省、自治区、直辖市税务局在国家规定的范围内自行确定，主要分为两类：一般项目：通常为1% 至1.5% 左右。特殊项目：保障性住房：通常享受优惠政策，预征率为0%。其他特殊情形：个别地区可能对商业、高档住宅等设定不同的预征率，需参考当地具体规定。

以湖北省为例，根据《国家税务总局湖北省税务局关于调整我省土地增值税预征率的公告》（国家税务总局湖北省税务局公告2025年第1号）规定，除保障性住房外，土地增值税预征率按普通标准住宅、非普通标准住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1%、3%、4%。保障性住房预征率为零。

三、预征的终止与后续处理（预征何时结束）

这是整个流程的关键节点，流程如下：预征终止时点：当纳税人完成项目清算申报，且税务机关正式受理其清算申报材料时，预征即告终止。具体来说，终止时点是受理清算申报的前一个预征期（通常为季度）的期末。举例：某项目于2025年7月10日向税务机关提交清算申报并被受理，其上一个预征季度是2025年第二季度（4-6月）。那么，预征就在2025年6月30日终止。

终止后的销售收入处理：在预征终止后，到税务机关完成清算审核并出具结论前的这段时间内，如果还有新房源销售，这部分收入不再按预征方式申报。而是转为按“尾盘销售”进行管理，通常按季度申报缴纳土地增值税。待整个项目的清算审核结论出具后，这部分“尾盘销售”的收入和税款会并入最终的清算结果，进行统一结算。

文章来源：钟燕 中汇武汉税务师事务所十堰所