土地增值税清算后，企业所得税能退税？

房地产项目开发周期长，税务处理复杂。由于缴纳的土地增值税可以在计算企业所得税时进行税前扣除，那土地增值税清算时补缴的土地增值税能不能扣除？能不能申请退税？怎么计算？

今天我们就通过一个典型案例，彻底理清土地增值税清算导致企业所得税退税的处理逻辑。

一、政策背景

根据国家税务总局规定，房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，如果当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税。

这意味着，对于已经完结且无后续项目的开发企业，土地增值税清算可能带来一笔“意外”的退税。

二、退税计算四步法

那能退多少怎么计算呢？整个退税计算过程可以分为四个步骤：

第一步：分摊土地增值税

将整个项目缴纳的土地增值税总额，按照房地产开发项目各年度销售收入占总收入的比例，分摊到各个年度。

公式为：各年度应分摊的土地增值税 = 土地增值税总额 ×（项目本年度销售收入 ÷ 整个项目销售收入总额），这里的销售收入包括视同销售房地产的收入。

第二步：计算应补充扣除额

比较各年度应分摊的土地增值税与该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税（通常是预缴金额），计算出当年应补充扣除的土地增值税。

公式为：应补充扣除的土地增值税 = 年度应分摊的土地增值税 - 该年度已税前扣除的土地增值税

第三步：调整应纳税所得额

根据应补充扣除的土地增值税，调整相应年度的应纳税所得额。补充扣除的土地增值税会减少当年的应纳税所得额，可能导致以前年度多缴企业所得税。

第四步：计算应退税额

重新计算各年度调整后的应纳税所得额和应纳企业所得税，与原已缴纳的企业所得税比较，确定应退税额。

但需注意：累计退税额不得超过该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。

三、退税计算举例

某房地产开发企业2022年1月开始开发某房地产项目，2024年11月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算。

1、项目情况

（1）土地增值税情况：

整个项目共需缴纳土地增值税1200万元，清算后需补缴600万元

2022年预缴260万元

2023年预缴240万元

2024年预缴100万元

（2）企业所得税情况：

2022年缴纳60万元

2023年缴纳80万元

2024年缴纳0万元（当年应纳税所得额为-500万元）

（3）销售收入情况：

项目总收入30000万元

2022年：14000万元

2023年：12000万元

2024年：4000万元

2、计算过程：

（1）分摊土地增值税

2022年分摊：1200 × 14000 ÷ 30000 = 560万元

2023年分摊：1200 × 12000 ÷ 30000 = 480万元

2024年分摊：1200 × 4000 ÷ 30000 = 160万元

（2）计算应补充扣除的土地增值税

2022年：560 - 260 = 300万元

2023年：480 - 240 = 240万元

2024年：160 - (100 + 600) = -540万元

（3）调整应纳税所得额

2022年调整后：原已缴税60万元对应所得额240万元（60÷25%），调整后应纳税所得额为240 - 300 = -60万元

2023年调整后：原已缴税80万元对应所得额320万元（80÷25%），调整后应纳税所得额为320 - 240 - 60（弥补上年亏损）= 20万元

2024年调整后：原应纳税所得额-500万元，调整后为-500 + 540 = 40万元

（4）重新计算应纳企业所得税和应退税额

应纳企业所得税额：

2022年：亏损60万元，应纳企业所得税0元

2023年：应纳税所得额20万元，应纳企业所得税20×25% = 5万元

2024年：应纳税所得额40万元，应纳企业所得税40×25% = 10万元

应退税额：

2022年原缴60万元，现计算应缴0元，可退税60万元

2023年原缴80万元，现计算应缴5万元，可退税75万元

2024年原缴0元，现计算应缴10万元，应补缴10万元

所以累计可退税额：60 + 75 - 10 = 125万元

四、关键要点总结

适用条件：只有“没有后续开发项目”的企业才能申请此类退税。如果企业有其他开发项目，亏损只能向以后年度结转弥补。

退税上限：累计退税额不能超过该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。

时间节点：需要在土地增值税清算完成后，及时进行企业所得税的调整和退税申请。

资料准备：企业需要准备完整的项目收入成本资料、土地增值税清算报告、各年度纳税申报表等材料。

可能有人会问为什么要搞这么复杂，要分摊到各年进行计算调整？

我的理解是：“分摊调整”的本质，就是把最终确定的真实成本（土地增值税总额），按照收入比例“追溯”分配到其本应归属的年度，让每一年的利润都反映真实的税负水平。政策设计的目的是精确地、仅对因土地增值税“预缴与清算的时间差”而导致的多缴税款予以退还，而不是为企业所有经营亏损“兜底”。

文章来源：财赋洞见