房地产企业收取“诚意金”的涉税处理

一、判例背景

2016年6月12日,原告郑某与被告北京富通房地产公司签订了“名仕公馆”认购诚意预约书，主要约定，原告郑某（预约人）确定有认购“名仕公馆”商铺的意向，自愿交纳诚意金700000元；诚意金属预约人自愿交纳，不存在买卖行为；预约人交纳诚意金满一年不要求退领，视为愿意自动续存，开发公司对本金仍按年利率28%继续计算增值额。上述认购诚意预约书签订前，2016年5月21日，原告郑某向被告北京富通房地产公司转款100000元，被告北京富通房地产公司向原告郑某开具收据，收到诚意金100000元,认购诚意预约书签订后，原告郑某于2016年6月12日向被告北京富通房地产公司转款600000元，同日，被告北京富通房地产公司向原告郑某开具收据，收到诚意金600000元。至此，原告郑某共计转款700000元。被告北京富通房地产公司已向原告郑某支付利息98000元，支付至2016年12月11日。上述借款及后续借款利息经原告多次催要，被告未偿还。

二、法院判决

法院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案原告郑某与被告北京富通房地产公司签订的“名仕公馆”认购诚意预约书，从协议的内容看，该“名仕公馆”认购诚意预约书约定了借款金额、日期、借款期限及利息等条款，并非认购协议，而实际是一份借款协议书，原、被告双方也认可双方系借贷关系。被告北京富通房地产公司向原告郑某借款700000元，原告郑某将700000元款项的支付给被告北京富通房地产公司，被告北京富通房地产公司给原告郑某出具了收据，故双方之间的借款事实清楚。在履行合同过程中，被告北京富通房地产公司未按时支付利息，原告向被告催要后，被告未能履行协议约定。现对原告郑某要求被告偿还原告700000元本金，本院依法予以支持。因双方约定的借款利率超过法律规定的年利率24%，但未超过年利率的36%，按相关法律规定，被告已支付的98000元利息应认定有效，已支付到2016年12月11日。2016年12月12日以后的利息应按年利率24%即月息2%计算，从2016年12月12日起向原告支付，至本判决生效后履行期限届满之日止。

三、判例的涉税处理

通过以上民事判例可见，“诚意金”已被房地产企业用到了极致，世界就是这么不公平，钱多“智商”还那么高。

1.郑某的税务处理

根据《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定：“金融服务，是指经营金融保险的业务活动。包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。”“贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。”据此，该判例中郑某获得的“诚意金”利息实为贷款利息，应按贷款服务缴纳增值税。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十九条的规定：“个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。”第五十条的规定：“增值税起征点幅度如下：（一）按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含本数）。”据此，该判例中郑某获取的每月利息（判决前按照年28%利率计算、判决后按照年24%利率计算）没有超过每月20000元的起征点（各地一般按照最高额作为起征点），属于免增值税收入。与之相关的城建税、教育费附加和地方教育费附加也不需缴纳。

根据《个人所得税法》及其《个人所得税法实施条例》的规定，利息、股息、红利所得应当缴纳个人所得税；利息、股息、红利所得以每次收入额为应纳税所得额；利息、股息、红利所得，以支付利息、股息、红利时取得的收入为一次；利息、股息、红利所得适用比例税率，税率为百分之二十。据此，判例中的郑某取得的利息收入应该缴纳个人所得税。

2.北京富通房地产公司的税务处理

根据《关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函[2009]777号）第二条的规定，企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分, 根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。（1）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；（2）企业与个人之间签订了借款合同。判例中，北京富通房地产公司与郑某签订的“名仕公馆”认购诚意预约书约定了借款金额、日期、借款期限及利息等条款，并非认购协议，而实际是一份借款协议书，对此双方也认可双方系借贷关系。因此，北京富通房地产公司支付给郑某的利息在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分准予在所得税税前扣除。

根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）的规定，企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证；对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。根据以上规定，判例中郑某为符合条件的从事小额零星经营业务的个人，因此，北京富通房地产公司的利息支出，可以郑某到税局代开的增值税普通发票作为税前扣除凭证，也可以载明郑某个人姓名、身份证号、支出项目、收款金额等相关信息的收款凭证作为税前扣除凭证。

个人所得税以所得人为纳税人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。据此，北京富通房地产公司对支付给郑某的利息有代扣代缴义务。如若北京富通房地产公司没有履行代扣代缴的义务，按照《税收征管法》的规定，税务机关可以对北京富通房地产公司处以所代扣代缴税款0.5-3倍的罚款。

文章来源：谢德明博士