房企的“工程款延期付款利息”与“借款利息”，税务处理有何不同？

为确保工程款的及时回收，有的施工单位会要求房企支付延期付款的利息来进行约束，如在合同中约定：甲方未按约定的时间支付工程款，需按一年期LPR支付未按期支付工程款自应付之日起至实际支付日的利息。

那么，这种“延期付款利息”是不是“借款利息”？其三大税（增值税、土增税、所得税）又是怎么处理呢？

业务本质：“借款利息”本质是资金使用权的对价，只要占用资金就需支付；而“延期付款利息”是合同已经履行，但是没有按合同约定时间支付款项而产生的，若按约支付了则不会产生，本质是逾期违约产生的损失补偿。

在上述业务本质的基础上，来分析探讨房企“延期付款利息”的三大税处理。

1、增值税

《增值税法》第十七条：销售额，是指纳税人发生应税交易取得的与之相关的价款，包括货币和非货币形式的经济利益对应的全部价款。

《实施条例》第十五条：增值税法第十七条所称全部价款，不包括纳税人代为收取的下列税费或者款项：（一）政府性基金或者行政事业性收费；（二）受托加工应征消费税的消费品所产生的消费税；（三）车辆购置税、车船税；（四）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

“延期付款利息”不属于《实施条例》第十五条的情况，是甲方未按合同约定的时间履行支付义务产生的损失补偿，是施工单位发生建筑服务交易取得的与之相关的的价款，即是《增值税法》第十七条的“销售额”，应按“建筑服务”向房企开发票。

即，房企支付的“延期支付利息”应取得建安发票、并可按专票上的税额抵扣进项税额；而“借款利息”是取得利息发票，且无论取得的是专票还是普票，均不能抵扣进项税额。

可见，增值税的处理是尊重业务本质的。

2、土增税

土增税的处理因地区而异，总体来说，有以下三种：

第一种，认为可以按成本扣除。此种观点与增值税一样，认为属于建安成本，可以在土增税前扣除，并可加计扣除。但是注意，合同条款的约定写成延期付款利息、不要写成违约金，同时利率不高于银行同期同类贷款利率。

有人认为，此种处理一方面作为成本据实并加计扣除、另一方面利息又按比例扣除，存在同一性质的支出二次扣除，对按期付款的房企不公。即，按约支付，相对于不按约支付，反而变成了一种税收优惠，是这样吗？

举个例子：某房企未按约支付工程款，产生延期付款利息1090万元（含税）。

（1）增加成本：1090/1.09=1000万；

（2）最少减少土增税：1000*（1+30%）*30%=390万

（3）最多减少所得税：（1000-390）*25%=152.50万

（4）最多减少利润：1000-390-152.50=457.50万

房企延期付款产生利息后，税款是减少了，但是利润也减少了。可见，延期付款，应不是为了节税，实乃房企资金紧张。

第二种，认为按开发费用扣除。此种观点下认为其与“借款利息”一样，是资金占用费，不是工程成本，应按开发费用的规定扣除。但是，“工程款延期支付利息”不满足据实扣除的条件（不是向金融机构支付的利息），只能是按比例扣除，结果就是等于不能扣除。

第三种，不能扣除。此种观点认为其属于违约罚息，即违约金，不是成本、也不是费用，不能在土增税前扣除。其最终效果与第二种一样。

3、企业所得税

企业所得税一般也有“按业务本质”和“按借款利息”处理二种。

第一种：按业务本质

此种处理的依据是《企业所得税法》第八条：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。

若能按此种方式，可全额在企业所得税前扣除。

第二种：按借款利息

根据《企业所得税法实施条例》第三十八条：企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：(二)非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

即，若按借款利息处理，由于施工单位为非金融机构，应关注“延期付款的利率是否超过金融机构同期同类贷款利率”，未超过部分可据实扣除、超过部分不能扣除。如金融机构同期同类贷款利率为3%，延期付款的利率为4%，那么3%的部分可以扣除、超过的1%的部分不能扣除。

另外，若施工单位是房企的关联方（如：该施工单位既是房地产项目公司的股东、也是项目公司的总包单位），是否还应当关注是否满足关联方利息扣除的条件？

《财税[2008]121号》中关于关联方利息扣除的规定：

一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：　(一)金融企业，为5：1;(二)其他企业，为2：1;

二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

即，先看是否满足独立交易或房企的实际税负不高于施工单位；若都不满足，才需满足2:1的债资比。

文章来源：财税伍哥