房地产企业一般计税预缴增值税可以抵减简易计税应纳税额

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”第十五条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”增值税是以纳税人为纳税主体进行税款抵扣、应纳税额计算的，既然是减除预缴税额就应当允许全部减除。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。文件没有规定预缴的税款要区分一般计税项目和简易计税项目进行抵减，并且从增值税申报表的填报上，不论是一般计税方法预缴增值税，还是简易计税方法预缴的增值税，均在《增值税纳税申报表附列资料四》第四行“销售不动产预征缴纳税款”填报，预缴的税款统一带入主表的27行。因此，当期预缴的税款可以抵减当期及以后各期的应纳增值税税款，包括一般计税和简易计税应纳税额。

在会计处理上，房地产企业一般纳税人一般计税方法预缴的增值税应当在“应交税费——预交增值税”科目核算，预缴的增值税扣减应纳税额时应当转入“应交税费-未交增值税”；房地产企业一般纳税人适用简易计税方法增值税预缴、扣减均应当在“应交税费--简易计税”科目核算。根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。对房地产企业房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。也就是说，房地产企业预缴的增值税，在纳税义务未发生之前，预缴的增值税仍留在“应交税费——预交增值税”科目，只有在纳税义务发生之后才转入“应交税费——未交增值税”科目。

举例:某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2018年7月,三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2018年8月,B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行"应纳税额"栏次，填报1000万元,第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元,第34行“本期应补(退)税额”填报100万元。会计处理如下：

2018年7月预缴增值税：

借：应交税费--简易计税300

      应交税费-预交增值税600

      贷：银行存款900

2018年8月一般计税实现应纳税额：

借：应交税费-应交增值税（转出未交）1000

       贷：应交税费-未交增值税1000

同时将以前预缴增值税转入未交增值税：

借：应交税费--未交增值税600

       贷：应交税费--预交增值税600

下月缴纳增值税：

借：应交税费--未交增值税400

      贷：应交税费--简易计税300

            银行存款100

文章来源： 中汇武汉税务师事务所十堰所  作者： 纪宏奎