房地产企业预售期间是否可以享受增值税留底退税政策

问：房地产企业在项目开发过程中，由于增值税纳税义务发生在交房阶段，而进项税则从开工开始就大量发生，因此在完工交房之前的漫长阶段，一定会出现大量的增值税进项留底。请问，房地产企业预售期间是否可以享受增值税留底退税政策？

答：根据《财政部、国家税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)的规定，增值税留底退税应同时满足五个条件：一是从2019年4月税款所属期起，连续6个月增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；二是纳税信用等级为A级或者B级；三是申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或者虚开增值税专用发票情形的；四是申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上；五是自2019年4月1日起未享受即征即退或先征后返(退)政策。由此可见，增值税留底退税并没有行业上的限制，只要增值税一般纳税人符合规定的条件，都可以申请退还增值税增量留抵税额。

增值税进项留底退税特指增量留底，而“增量留底”是以2019年3月底的增值税留底作为基数（2019年4月1日以后新设立的纳税人，2019年3月底的留抵税额为0），之后的留底增加数即为增量；增值税进项留底不是每月计算，而是以每六个月为一个计算周期，而且每个月的增量不能为负数，也就是每个月的留底余额均不能小于3月31日留底数字，如果小于则六个月计算周期必须重新计算；每六个月不仅要求增量不能为负数，还要求第六个月的增量留底金额超过50万元，这样才具备留底条件。另外，对纳税人的其他要求也很重要，如必须为A、B级纳税人，不能有虚开发票经历，不能被税务机关处罚过两次以上等。

增值税增量留底退税，但并非是对增值税增量全额退税。根据《国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第20号)规定,纳税人当期允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%。“进项构成比例”为2019年4月至申请退税前一税款所属期内已抵扣的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。按照增值税规定，可以进项抵扣的除了上述这三个票据之外，还有农产品免税发票，农产品收购发票等，由于农产品为计算扣除，上游虽然没有缴纳增值税，但下游可以计算扣除，但不能再做留底退税，因此，需要将这个部分剔除出去，当然除了农产品，还有购进国内旅客运输服务取得的电子普通发票等也不在退税的范围之内。对于“进项构成比例”中的“已抵扣”如何理解？有一种观点认为：房地产企业预售期间并未发生增值税纳税义务，即没有销项税额，进项税额并未抵扣，即已抵扣的增值税为0，由此认为，房地产企业预售期间应当预缴增值税，而不能对增值税增量留底退税。其实，该观点存在误区。计算“进项构成比例”中的“已抵扣”应当是指当期已取得的增值税抵扣凭证并且已申报抵扣的进项税额，与当期是否有销项税额无关，当期无销项税额的情况下，已抵扣的增值税相应就形成增值税留底，而并非是指只有从销项税额中抵扣了才算是“已抵扣”。所以，“进项构成比例”的分子与分母均是指已申报抵扣的进项税额。另外应注意：如果申报的进项税额如果有转出，分子、分母则要同时剔除同期抵扣的进项税额转出数。比如房地产老项目取得的增值税专用发票。但如果是转出退税计算期之前已抵扣的进项，则不需调减。

文章来源：纪宏奎  中汇武汉税务师事务所十堰所