土地增值税清算典型案例-无产权车库

风险点：将20年以内使用无产权车库的建设成本从土地增值税税前扣除从而少缴纳土地增值税。

案情概述： 某企业将无产权车库的建设成本计入土地增值税扣除项目，实质为租赁行为而非销售。 

税法依据：

 国税发[2006]187号第三条第（二）项规定：产权未转移的出租行为不征收土地增值税，相应成本不得扣除。 

税局视角：

 要求企业提供产权转移证明，对无产权车库的成本进行调增。需注意区分"人防设施改造"与"非人防设施改造"的不同处理。 

税务师视角：

 建议采用"实质重于形式"原则，对无产权车库的经济实质进行分析。对于人防设施改造的车库，其改造成本不得扣除。 

税务师分析：

1、相关法律依据分析

《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。同时根据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第五十二条的规定，国防资产属国家所有。基于以上法律规定，地下人防设施权属应为国家所有。因此，不少房地产企业将地下人防设施改造成车库，产权归国家所有，收益归房地产企业所有。

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。基于此法律规定，法律只能保护无产权车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。

根据财税[2016]36号文件附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权，视同销售缴纳土地增值税。

2、房地产企业收取购买者20年以内非人防设施改造的无产权车库使用费的车库成本不可以在土地增值税税前进行扣除。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号）第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。基于此规定，缴纳土地增值税的前提条件是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，而对于无产权的地下人防设施改造的车库，向购房者收取20年以内的车库使用费，实质上是房地产企业将无产权的车库出租给购房者使用，其收取的车库使用费实质上是一次性收取购房者的20年以内的租金，而不是转让无产权车库的销售收入。

因此，房地产企业收取购买者20年以内无产权车库使用费的经济行为是租赁行为，不是销售行为，不符合征收土地增值税的征收条件：发生转让国有土地使用权或转让建筑物有限产权或者永久使用权。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套停车场（库）按以下原则处理：

1.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（二）项规定：“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”

根据以上税法规定，对于无产权车库的成本是否可以在土地增值税税前扣除，分以下两种情况处理：

第一种情况：如果房地产企业将人防设施改造成无产权的车库，向购房者收取20年以内的车库使用费，则基于人防设施产权式国家所有的规定，房地产企业将人防设施无偿移交给国防委员会，房地产企业建设人防设施的建设成本在土地增值税税前扣除，但是将人防设施改造成车库的改造成本不可以在土地增值税税前扣除。

第二种情况，如果房地产企业将非人防设施改造成无产权的车库，向购房者收取20年以内的车库使用费，则房地产企业将无产权车库的建设成本不可以在土地增值税税前扣除。

3、结论

因此，基于以上分析，房地产企业将人防设施改造成车库的改造成本和非人防设施改造成无产权车库的建设成本在土地增值税税前扣除，是一种扩大开发成本，少缴纳土地增值税的行为，是一种漏税的行为。

文章来源：注会吧