政府从房地产开发企业回购住房用于拆迁安置住房，房地产开发企业如何开具增值税发票？

根据 《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号发布 国家税务总局公告2019年第4号修改）

第九条第十一项规定，增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号发布 国家税务总局公告2018年第31号修改）

第十六条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

第十八条规定，一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

第二十三条规定，小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管税务机关申请代开。

第二十五条规定，小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

综上，政府从房地产开发企业回购住房用于拆迁安置住房分以下三种情况开具增值税发票：

1.不动产首次登记在房地产开发企业，政府从房地产开发企业回购住房后不进行转移登记，待政府将所回购住房安置住户后由房地产开发企业与被安置住户办理转移登记

政府从房地产开发企业回购住房时由房地产开发企业向政府开具“销售自行开发的房地产项目预收款”增值税不征税发票；

待政府将所回购住房安置住户后，房地产开发企业向住户开具不动产销售增值税发票。

2.不动产首次登记在政府有关部门，待政府将所回购住房安置住户后由办理转移登记

政府从房地产开发企业回购住房时由房地产开发企业向政府开具建筑服务增值税发票；

待政府将所回购住房安置住户后，由政府有关部门向住户开具不动产销售增值税发票。

3.不动产首次登记在房地产开发企业，政府从房地产开发企业回购住房后进行转移登记，待政府将所回购住房安置后由登记不动产的有关部门再与被安置住户办理转移登记（一般不会发生）

政府从房地产开发企业回购住房时由房地产开发企业向政府开具不动产销售增值税发票；

待政府将所回购住房安置住户后，由政府有关部门向住户开具不动产销售增值税发票。

来源

国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告　　国家税务总局公告2016年第53号发布 国家税务总局公告2019年第4号修改 　　2019年1月1日

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告　　国家税务总局公告2016年第18号发布 国家税务总局公告2018年第31号修改　　2018年6月15日

文章来源:慧税硏究院  慧税