史上最全！房企售楼部、样板间的会计和涉税处理！

房地产行业大多实行预售制，在预售阶段为了让客户对将来的开发产品有身临其境的真实体验感，更有利于销售的快速去化，会经常性的在前期建造高大上的售楼部与样板间，这部分支出往往金额较大，形成营销设施建造费，这部分支出在会计处理与涉税处理方面该如何正确操作呢？

一、什么是营销设施建造费？

营销设施建造费用是指为了有利于营销项目的开产品而建造的不动产发生的建造支出，以及为了增加其建造不动产的使用功能而发生的装修支出。

通常我们见到营销设施的表现形式为：售楼部、样板间，这里以售楼部、样板间作为营销设施的代表进行阐述。

二、营销设施建造费有哪几种类型？

按建造营销设施所处的不同位置不同发生的建造费用分类，可分三类：

“

1.售楼部、样板间建造在项目小区内、主体之外临时性的、将来会拆除的营销设施发生的建造费；

2.售楼部、样板间建造在项目小区内、主体之内，将来用于销售的营销设施发生的建造费；

3.利用项目小区内规划配套设施而建造的售楼部、样板间，将来可销、可捐、可作配套的营销设施而发生的建造费。

三、营销设施建造费该如何进行会计核算？

1. 政策规定

（1）税务规定

国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第二十七条规定，计入开发产品计税成本支出的内容开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

（2）财会规定

依据财会[2013]17号关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

营销设施建造费用在企业所得税口径很清晰，应计入开发间接费用---营销设施建造费科目；在财会口径没有正列举，开发间接费用中归集直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的相关支出，建议可按税法规定同步操作进行会计处理，在开发间接费用---营销设施建造费科目归集核算。

四、营销设施建造费的涉税处理该如何操作？

营销设施建造费这部分支出一般金额比较大，对企业整体税负也有一定的影响，该费用支出涉及或影响四个税种，以下分税种一一解晰：

（一）涉及的土地增值税可否扣除？

1.总局政策层面

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

2.实务中可参照沟通

在总局的文件未明确售楼部、样板间计入开发间接费用进而归集至成本中，是否能计入成本作为扣除项对于房企清算土地增值税的税负产生影响，必然带来税企争议。

实务中纳税人可参考国家税务总局纳税服务司于2010年08月23日对《房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?》问题的回复，与主管局沟通。

回复内容：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

(1) 房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

这里可理解为与项目的建造成本无关性支出，且是临时性设施会

将来会有拆除的可能，与经营相关应计入当期损益。

(2)房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

这里可理解为与项目的建造成本相关，且能有对价实现资金回流，实质也为可销产品类，可归集计入成本作为扣除项。

(3)房地产企业利用规划配套设施发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，如果建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;如果建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;如果建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

这里可理解为建造的配套设施，分三种情况均认可与项目的建造成本相关，归集计入成本作为扣除项。

第一种、产权归全体业主；

第二种、产权无偿交付政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业；

第三种、实现对价作为可销售的开发产品。

（二）涉及的企业所得税可否扣除？

根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定，关于开发产品计税成本支出中的开发间接费，是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

依据上述文件规定，房地产开发企业建造的临时售楼处、样板间，可归集至开发间接费用科目-营销设施建造费明细项下，结合房企是否可销等实际情况划分成本对象归类、并合理分摊相关的成本，在计算企业所得税时可以扣除。 

（三）涉及的房产税是否要交纳？

1.房企前期建造的临时性售楼部、样板间可免房产税吗？

根据财政部税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行

规定》(财税地字(1986)8号)第二十一条规定：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建通过对上述规定的分析，免征房产税的“临时性建筑物”必须同时满足两个条件：

其一、用途特定：必须是为基建工地服务；

其二、期间特定：必须处于施工期间。

因此，房企前期建造的临时性售楼部、样板间，是为了营销服务的，而不是为基建工地服务的，不符合免交房产税的规定。房企应从售楼部、样板使用的次月起开始缴纳房产税。

2. 房企前期建造的临时性售楼部、样板间房产税计税基础该如何确定？

根据财政部 国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地

使用税等政策的通知》(财税(2010)121号)第三条规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

房产税的计税基础分为从租计征或从价计征两种模式，显然房企临时建造的售楼部、样板间应按自用模式交房产税，同时按上述规定，自用房产的原值应包括土地的价值。

（四）涉及的城镇土地使用税该如何交纳？

房企建造的售楼部、样板间不符合《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条规定的七种免缴土地使用税的情形，应按所占土地的单位税额乘以建筑物所占的土地面积计算交纳，单位税额由主管局以建筑物所占土地的不同位置确定。

房企建造售楼部、样板间使开发产品快速去化，对营销确实起到大大的推动作用，但该部分建造支出涉及的四大税种的财税处理，我们财务人员也要做到心中有数，特别不同税种之间还有一定的差异和争议，财务人员要学会掌握沟通的关键点所在。

                                           作者：郑斌  来源：焦点财税

独立建造售楼处，各个税种的税务处理应该这么做

豪华的售楼处

房地产开发企业为了促进销售，一般都会建造比较豪华的售楼处。大部分售楼处都会利用楼盘的公建设施，销售完毕后转为办公、出租出售或者移交，也有单独建造的售楼处，本次就单独建造的售楼处税务处理分析一下。

01、增值税 

单独建造的售楼处无论在楼盘内还是在楼盘外，都应当进行独立核算。成本对应的进项税额都不属于不得抵扣的范围，因此进项税同开发产品一样可以抵扣，包括建造成本和土地对应的进项税。

销售完毕后如果转为办公使用，整个过程就是自建固定资产，不存在销项税的问题。如果出租或者出售，应当按照租金或房款计算销项税，交纳增值税。如果移交给全体业主，是不是需要视同销售是个问题，因为36号文件第十四条规定：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”而全体业主能不能等同于“公益事业或者社会公众”税企双方争议颇大。最后如果销售完毕后售楼处自行拆除，对应的进项税无需转出，因为不属于增值税条例规定的非正常损失的范围。

02、企业所得税

根据国税发[2009]31号的中有关配套设施的处理原则：属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

单独建造的售楼处如果确定移交全体业主，发生的成本比照公共配套设施，分摊计入开发产品各业态或者直接计入营销设施建造费；否则需要作为单独的成本对象归集成本。而对于软装修即可移动拆卸的成本支出，单独作为固定资产管理或者计入当期销售费用更合适。

03、土地增值税

售楼处一般不会在开发产品销售阶段处置，因此在开发产品的土地增值税清算阶段，主要涉及售楼处的成本能否在计算土地增值税时扣除。如果是独立建造且不移交就别考虑扣除了。如果移交也要注意装修的不同处理，因为土地增值税正列举的开发间接费不包括营销设施的建造支出，就造成了各地扣除口径的差异，有的全部不得扣除，有的可以扣除硬装修部分，也有个别可以全部扣除的。

04、房产税

独立建造的售楼处在持有阶段还会涉及房产税的问题，根据房产税若干问题的解释，开始缴纳的时点为建成或者办理竣工验收手续的次月，如果此前已自用或出租，则从自用或出租的次月开始缴纳房产税。在计算房产原值时需要注意，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

房地产篇：小小售楼处中的税务大学问

我们在某企业做房地产税务咨询时，适逢企业新项目售楼处盛大开放，咨询团队受邀出席。

售楼处位于当地市中心，属于租赁而来，为了和项目定位匹配，装修的富丽堂皇，接待区、展示区功能齐全，液晶电视轮播介绍着项目的特色。

为了体现项目的人工智能，还特意设置了VR体验馆，只要带上特制的眼睛，就如身临其境，徜徉在未来的小区中，感受项目的每一个细节。

当天天公作美、阳光明媚。企业前期也做足了宣传，只见现场红旗招展、人山人海。尽管人多，但是企业筹备工作到位，礼仪小姐穿着喜庆的红纱，一个比一个漂亮笑迎八方来客。

每个到访的客户手里拿着企业馈赠的礼物，脸上都洋溢着微笑，安保井然有序。

尽管现场一片喧闹，我却犯了职业病，盘算着售楼处的税务问题。

一、账务处理

企业租进房产并进行了豪华装修，租赁费和硬装应计入“长期待摊费用”，在租赁期限内均匀摊销；家电、VR设备等计入“固定资产”，按照固定资产的相关规定进行会计处理。

对于聘请的人员包括主持人、礼仪、安保、保洁人员等，如果来自活动策划公司，则向活动策划公司支付费用，取得税率为6%的增值税发票，计入销售费用即可。

二、个人所得税

对于企业赠送到访客户的伴手礼物，按照《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）第二条规定，企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

需要补充的细节时，为了扩大影响力，企业还邀请某知名模仿秀高歌一曲，据了解，模仿秀并没有工作室。企业其支付劳务费时为了做账考虑，应取得该模仿秀从税务机关代开的增值税发票，同时应代扣代缴个人所得税。

次月企业在进行个税申报时，应依法对收取劳务费的人士进行个人所得税全员全额扣缴申报。

如果企业未尽扣缴义务，则一旦查实，税务机关可以依据《税收征管法》第六十九条规定，“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款”。

三、租赁合同的处理

说到这里，需要补充的是，也有一些企业，在开发新项目前单独成立了项目公司，作为关联方，项目公司无租使用母公司的房产作为售楼处。

如果项目公司无租使用母公司的房产行为，违背了独立交易原则，税务机关可以依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第十四条规定，按照视同销售处理，征收母公司的增值税。

看到这里，有的小伙伴也许会问？如果我们母公司向项目公司收取部分租赁费，然后赠送免租期，是否可行呢？

为了解决实务中的争议，国家税务总局在《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定：“纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。”

也就是说，对于租赁合同中约定免租期的，出租方不需要视同销售缴纳增值税。

但是，除了增值税，还需要同时考虑房产税的风险。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 （财税[2009]128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

因此，在租赁合同文本设计时，建议在母子公司租赁合同中不要出现“免租期”字样。如果有免租期，则应合理调整，例如把租期租金均分到免租期中。

举例说明：

原计划合同条款：年租金18万元，折合租金15000元/月，承租满一年，到期后可以赠送3个月免租期；

修改后条款：合同一次性签订15个月，租金18万元，折合12000元/月。

税务无小事，处理需谨慎。凡事预则立，只要规划得当，一切都能迎刃而解。明星走秀就要开始了，我要看演出了，下次再聊。

作者：牛鲁鹏  来源：九鼎财税说

临时建筑售楼处、样板间的涉税处理

房地产企业临时建设售楼处、样板间，应该怎么进行账务处理、涉税处理，今天小编就这个问题进行整理，便于大家参考理解。

1、临建售楼处和样板房能否在企业所得税前扣除？如何扣除？

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六大项。其中间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

依据上述相关规定，主体外的临时建筑售楼处和样板房符合“开发成本-开发间接费-项目营销设施建设”条件，可以作为开发产品计税成本在企业所得税前扣除。也就是说符合条件的临建售楼处和样板房可以在企业所得税前扣除，通过“开发成本-开发间接费-项目营销设施建设”核算。

但会计制度规定营销设施的建造费应归集为固定资产，而企业所得税规定营销设施的建造费要计入开发间接费用，而不是计入固定资产。需要注意的是，营销设施既然没有计入固定资产，税法规定也就不需要计提折旧了。也就是说企业所得税不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用，而是要一次性计入开发成本。

2、临建售楼处和样板房能否作为开发成本在土地增值税中扣除？

2010年8月23日，国家税务总局纳税服务司解答的相关内容如下：房地产企业在开发小区内、主体外修建临时建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出，不得在销售费用中列支。

从税总纳税服务司的解答中不难看出，房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，不得在土地增值税税前扣。在计算土地增值税时，项目营销设施建造费应作为销售费用处理，不计入开发成本中，也不允许作为加计扣除的基数。临建售楼处和样板房在土地增值税扣除项目中只能作为销售费用在开发费用中计算扣除，不能计入开发成本，不作为加计扣除的基数。

3、临建售楼处和样板房是否缴纳房产税？如果缴纳，有哪些注意事项？

根据《财政部税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地[1986]8号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

根据上述规定，临建售楼处、样板房不属于财税地[1986]8号文件第二十一条免征房产税的列举范围，应当缴纳房产税。

由于根据房地产开发企业会计处理的相关规定，临时设施的售楼部、样板间等营销设施归集的成本费用，只有建造成本，没有包括土地成本。因此，按照财税[2010]121号规定，房地产开发企业在计算为销售房屋而建造的售楼部、样板间等营销设施的房产税时必须要进行纳税调整。

文章来源： 李龙地产财税服务