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【直播预告】疫情下的房地产市场发展与信息化税收征管转型

2020-06-05
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一、解读疫情危机对房地产市场的冲击

2020年春节期间88个重点城市商品房成交量相比2018年春节假期减少63%,部分三四线城市零成交。

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2020年1-3月开发投资额累计增速下降7.7%,跌幅高于GDP增速,这是自2016年以来,首次出现房地产增速显著低于整体经济增速,房地产行业下行压力巨大。

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二、危中之机如何把握?

—疫情之危

(一)受疫情影响,我国大部分地区的土地交易热度下降,房地产开发投资强度下降。
(二)无法实地看房决策,对经济增长和收入水平提高的预期降低,防灾预期增强,短期内购房等大项支出和借贷的意愿降低;对未来房地产市场走势的预期不明朗,房地产销售热度下降。
(三)销售回款(包括个人按揭贷款和定金及预收款)作为房地产企业主要的资金来源。疫情在短期内对房企资金链造成考验。资金流入方面,占比近50%的销售回款减少,房地产企业的资金链将受到严重冲击,尤其是中小房企。

根据人民法院公告,截止2020年4月8日,受疫情影响,节后65天内共84家房地产开发企业破产清算,均为地方中小房企;数量较去年同期增加25.3%。

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—危中之机

(一)需求升级

1、部分租赁需求转为购房需求,疫情后租户将倾向于购买自有住房。
2、购买和持有第二居所意愿提升。
3、以大户型为代表的改善型需求在疫情期间被进一步激发
4、对住房产品升级的需求更明确

(二)地方政府态度

1、经济增长激励:过去三年房地产投资平均每年拉动我国经济增长约0.43个百分点(20.09%*2.13%)。
2、房地产投资下行对关联行业就业的影响:从产业关联系数来看,房地产业与国家统计局分类的42个行业均有不同程度的完全关联关系,因此,疫情对房地产业的影响也会传导到这些行业。

专家观点:

一旦疫情得到有效控制,而供给端不能满足被抑制的需求,尤其在一线和核心二线等经济基础较好、城市管理效率较高、产业及医疗资源较发达的城市,那么,什么将是这些地区调控的重点?如何能在较大程度上稳定经济增长?

危中之机如何把握?听专家深度解读。


三、如何缓解大规模减税降费政策及经济下滑对地方财政压力的影响?

2019年中央一般公共预算收入89305亿元,为预算的99.45%,同比增长4.50%,低于2018年增速0.84个百分点;地方一般公共预算本级收入101077亿元,为预算的98.42%,同比增长3.24%,低于2018年增速3.79个百分点。

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2019年1-11月中央和地方政府性基金收入同比分别为2.2%和10%,较2018年全年分别下滑2.0和13.8个百分点。地方政府性基金收入增速大幅下滑的主要原因是国有土地出让收入增长的大幅放缓。

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2019年1-11月房地产相关税收收入累计2.8万亿元(占全国税收收入、全国公共财政收入的18.5%和15.5%),土地出让收入5.7万亿元,两者之和相当于全国公共财政收入与政府性基金收入合计的34.6%。地方财政压力愈加明显,23个省市财政自给率不足50%,仅8个省市财政自给率高于50%:

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尽管2019年土地市场整体热度不高,但土地出让金却再创新高,2019年全国土地成交总金额高达6.8万亿元,同比增长14.3%。土地出让金超过1000亿元的城市有16个,土地财政收入仍是地方财政收入极其重要的组成部分,经测算,当前大部分城市土地政策依赖现象都很严重,近九成城市土地财政依赖度超过50%。

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观点:

不论是土地房地产税收在以往土地财政中的重要性,还是疫情对其他行业税收的冲击与影响,目前地方政府比较可行的做法是什么?


四、如何破解当前房地产税收征管难题?

土地增值税一方面存在清算程序繁琐、成本项目繁多,计算过程复杂,对土地增值税征管要求很高,基层税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉,完全胜任此项工作的税务人员少,而委托中介机构进行清算审核也存在人为主观及对政策掌握程度等因素,影响清算审核结果;另一方面土增税清算涉及测绘、工程造价等土地房产市场知识,需要即懂财务又熟练掌握现行土增税政策的多学科、复合型专业人才,而当前基层征管力量的专业能力不足;第三,房地产行业发展速度快,需纳入管理的项目多,一线税收征管工作任务繁重,征管力量严重不足,受时间、精力和业务水平限制,无法满足土地增值税管理需要。

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国家、各省市针对土地增值税出台的文件有限,房地产行业管理不规范,对企业提供的土地增值税清算等相关鉴证业务的法律责任规定不多。

现行土地增值税政策不够完善,存在较多模糊地带,如:清算和审核等问题解释不详、个别文件可操作性有待完善等,实际清算,争议更多,各种没有列举的费用扣除项目还有很多。另外,由于后续管理制度不健全,造成管理前后脱节,存在较大税收风险。

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从土地增值税立法算起,该项工作只有近两年才得到重视,相关的数据资源极少,各区域普遍存在税源底册不清、行业数据较少、第三方监管数据资源少的情况,最终工作成果受人员素质影响巨大,缺乏客观性、全面性和评判标准。审核管理过程缺乏信息化手段对审核过程的有效监督与准确评判,对局方后期的相关审计和复审工作带来较大风险。

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观点:

如何对房地产政策进行深度解读并规范化贯穿至税收征管整个过程,充分发挥现有数据在税收征管过程中各方的应用价值?如何以国家顶层数据治理思路,应用信息化解决方案,为房地产税收征管提质增效降风险?

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6月9日晚19:30中南财经政法大学薛钢教授携手实战专家王德强老师,共同为您解惑~~


五、课程对象

税务、财政机关单位人员,政府相关管理人员,房地产企业管理人员及财务人员,税务师、会计师事务所等。


六、讲师介绍


薛钢

中南财经政法大学财政税务学院副院长,教授,博士生导师,注册会计师;
目前兼任中国财政学会理事、中国国际税收研究会理事、学术委员;
中国法学会财税法学研究会理事;
中国税收筹划研究会理事;
湖北省法学会财税法学研究会常务理事。
主要研究方向是财税基础理论、税收制度与政策、税收征管和企业涉税风险控制。


国家级视频公开课《财政学》主讲,省级精品课程《中国税制》主讲,中南财经政法大学财税干训中心主讲。承担湖北省注册会计师协会、武汉市注册会计师协会、湖北省中央企业会计协会、中华会计网校华中分校等组织的注册会计师、注册税务师、高级经济师等培训工作。

目前主持国家社科基金课题1项,省部级课题6项,出版专著2部,并在《财政研究》、《税务研究》、《国际税收》、《中国税务》、《中国财政》、《中国软科学》、《中国人口资源与环境》等学术期刊发表论文80余篇。


王德强

协同软件副总经理,税收数据分析顾问,在房地产行业税收信息化管理和地产财税风险管理领域具有10余年的实践经验。多次为税务局、房地产企业提供土地增值税清算培训、房地产行业管理信息化提专业培训。


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