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【课程回顾分享】《房地产项目动态管理系统》 土地增值税清算数据规范及风险自查预控

2020-03-07
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一、培训背景

房地产企业作为地方重点税源,是税务稽查的重点对象,税负一直居高不下;

由于土地增值税税率高、政策规定多、计税依据认定复杂、计算方法多变,存在清算难度大、专业要求高、税企争议大等问题;

税收大数据环境趋于完善,三方数据共享度越来越高,数据治税越来越智能化,企业潜在的涉税风险在不自知的情况下已被税务机关掌握。


二、培训目的

通过培训:

1. 帮助房地产企业建立数据思维,掌握系统操作方法及使用技巧;

2. 掌握应用系统进行土地增值税清算的数字化模式,通过系统对项目数据进行动态管理,解决项目资料保存难题,将人工核算转变为计算机自动核算,提高工作质效;

3. 掌握标准高效的数据填写与模板一键导入方法,提高数据填写效率,并对项目开发流程的整体数据质量进行管控;

4. 了解数据规范的重要性和作用,以及在系统使用过程中应关注的数据规范重点问题及注意事项,提高清算申报质量;

5. 掌握土地增值税清算申报前的数据质量检查方法与风险自查,有效进行涉税风险预控,降低企业不必要的纳税成本和税企双方沟通成本。


三、课程回顾

本次公开课过程中提出关于系统使用、系统安全、费用、政策、功能等共计7大类、84个问题。

 

下面我们就大家普遍关注的重点问题及相关解答分享给大家。


【系统使用】

问:核定清算方式需要填写这个管理系统吗?

答:您好,原则上所有项目都需要在系统中进行数据申报填写,具体是否需要在系统中审核可咨询当地税务机关。


问:这个系统和税务端是独立的还是连接的呢?

答:您好,当前税务机关推广地区是企业端基础版是和税务端配套应用的,如果您单位有数字化管理与风控意识或想应用信息化提前进行数据归集、测算,也可单独应用企业版,关于企业版问题可直接电话(0538-5012366)咨询我们客服人员。


问:跟税局的清算报表是同步的吗?

答:您好,申报表是国家税务总局发布的土地增值税清算申报表附表二,是统一的申报表。


问:没有项目清算或未达到清算条件也必须填报吗?还是由企业选择使用?

答:您好,此系统不单纯的是土地增值税清算系统,也是日常的项目管理系统,可自行应用系统进行项目数据管理、项目进度、合同进度管理及统计分析;在项目未达到清算条件时是否必须按时填写数据每个地区税务机关要求不一,可咨询当地税务机关。


【数据安全】

问:数据是保密的吗?

答:您好,系统中所有数据采用保密存储和多级安全机制,并且所有数据只能通过您单位账号、密码进行查看,数据是完全保密的。


【收费标准】

问:这个软件是免费的吗?收费的话是多少钱?

答:您好,该软件为企业端基础版,在税务局已经推广地区使用是免费的,可以直接联系当地税务局授权即可使用,如需单独购买企业版可通过拨打0538-5012366电话咨询客服获取相关报价及服务。


【客户服务】

问:实际操作时可不可以联系你们?

答:您好,有任何系统操作方面的问题,可直接电话(0538-5012366)联系我们客服。或者登陆www.xt12366.com进行常见问题查询与在线咨询。

 

问:直播结束后有回放吗?回放是免费的吗?

答:您好,本次直播我们没有设置公开回放功能,如果您有相关需求可以扫码以下二维码添加助教微信,了解回放查看获取方式。

 

问:在填写成本的时候,不会划分成本明细,助教会帮忙解答吗?

答:您好,针对业务类不会填写划分的,您可以先在系统中了解下包含哪些成本分类,然后考虑您对应的成本具体属于哪个分类,这样来归集划分,若未找到归集的分类需考虑此项成本是否是开发费用信息。若实在无法归集可直接在我们网站(http://xt12366.com)-问题咨询模块或我们的微信小程序(协同财税服务)中进行问题咨询。

 

【政策业务】

问:一个备案证但分两次拿的地,两个规划证,两个施工证,分两期清算还是一期清算?

答:您好,一个备案证可以确定是一个项目,两个规划证需查看具体是一个用地规划一个工程规划还是两个用地规划还是两个工程规划,具体分期需详细落实相关证件和项目实际开发情况。若实在不清楚可直接电话(0538-5012366)联系我们客服进行沟通。

 

问:项目分期标准是什么?

答:您好,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条“土地增值税的清算单位”规定:

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。具体依据哪个证件进行分期每个地区要求不一,河北省要求项目确定是基于固定资产备案核准证,项目内的分期是基于用地规划或工程规划许可证。具体情况需咨询当地税务机关。

 

问:房屋附属设施如地下室,按什么来清算,是以地上的为准吗?

答:您好,房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的,应划分为普通住宅、非普通住宅、其他三类分别计算增值额。 具体地下室的划分情况需咨询当地税务机关。

河北省相关政策为:

房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的,应划分为普通住宅、非普通住宅、其他(商铺、地下室、车库、车位等)三类分别计算增值额。

房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的,其收入计征土地增值税,其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于赠送地下室、车库的情形,按购买房地产的金额一并核算,收入不再区分类型,其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。

 

问:我一个项目,两个立项核准文件,两个规划怎么填写项目情况?

答:您好,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条“土地增值税的清算单位”规定:

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。具体依据哪个证件进行分期每个地区要求不一,河北省要求项目确定是基于固定资产备案核准证,项目内的分期是基于用地规划或工程规划许可证。需详细看各证件间具体如何约束的项目情况,具体情况需咨询当地税务机关。

 

问:印花税计入管理费用的就不用录入了是吗?还有车船税也是入管理费了,也不用录了?

答:您好,针对利息支出和其他房地产开发费用的录入,可根据当地的税务机关要求进行确定,系统不做具体要求。


问:跃层的属于什么住宅?

答:您好,跃层的情况还需考虑房屋的业态情况及当地的政策情况。一般确定方式以

普通住宅:①住宅小区建筑容积率在1.0以上;②单套建筑面积在144平方米(含144平方米)以内(依据《河北省人民政府印发关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展若干措施的通知》冀政发〔2016〕6号第五条);③实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。其中住房平均价格以当地市、县政府公布的同期数据为准。

其他住宅:住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。 以上三点只要符合一个,即为非普通住宅 。(包含别墅、洋房)

 

问:房产销售跟备案有没有关系呢?

答:您好,在系统中销售信息录入和备案无直接关系,只要签订销售合同或已结转销售收入即可填写销售信息的。

 

问:河北省土地分摊的占地面积法是以哪个证的一层建筑面积?

答:您好,根据冀地税征便函(2014)3号文件规定,占地面积审核统一按照《建筑工程规划许可证》所附的一层施工平面图标注的地税面积计算。

 

问:开发费用中的利息支出指的什么?开发贷利息之类的吗?

答:您好,1、房地产企业向金融企业借款付的利息2、房地产企业向非金融企业借款付的利息。

 

问:合同价和土地出让金价格不同,是什么情况下会这样呢?

答:您好,土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用,即为土地有效年限的使用价格,所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费,是对开发投资的一次性补偿,后者为土地资源使用的费用,即“地租”,是土地所有权在经济上的体现。如批租50年,就要一次性支付包括全部年限的使用费。

具体情况不一,需根据实际情况来确定。

 

问:如何准确区分开发间接费用和开发费用?

答:您好,房地产开发企业的行政管理部门(总部)为管理和组织经营活动而发生的管理费用,应在房地产开发费用中列支,不应在此扣除。 开发间接费只能列支房地产开发企业内部独立核算直接组织管理开发项目发生的间接费用。 在实际工作中,往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分,如果开发产品不建现场机构,而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动,其所发生的费用可直接并入企业的管理费用。 若企业建立现场管理机构,则所发生的费用计处开发间接费用中,开发间接费用科目用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。

 

【使用辅助】

 

问:从企业购买的土地怎么填写信息?

答:您好,从企业购买的土地在录入国有土地使用权出受(让)合同时,按照双方签订的土地转让协议填写就可以,土地取得方式选择"转让"。

 

问:我们是营改增之前的项目,都没有成本票,怎么填写呢?

答:您好,如果项目未确定有效原始票据,则无法据实扣除。在成本填写时可选择无凭证。

 

问:核定清算方式,成本难以准确核算,数据无法提供,怎么录入系统?

答:您好,原则上土地增值税清算申报需按企业已有数据据实填写,若税务局下达了核定征收通知,并且税务机关评定核定征收,您可以只在系统中录入收入、税金及证件,清算报告中上传税务机关出具的证明资料。

 

问:想问一下如果10万以下的成本,是专票的话,原始凭证类型、原始凭证代码、号码、收款单位是否可以不填写呀?

答:您好,所有成本、费用中单笔记账凭证大于等于十万的,须选择原始凭证类型,原始凭证类型为国税和地税发票的,填写原始凭证代码及原始凭证号码,单笔成本额度低于十万的原始凭证类型、原始凭证代码、号码信息根据企业情况自行决定是否填写即可。

 

问:销售每户的面积是房产局测绘的,比规划的总建筑面积小,那房源面积到底按什么建?

答:您好,系统可可以填写实测后的补退面积和补退金额信息,最后按实测面积进行统计计算。

如果建筑面积按确权面积填写,就不用录入补退面积;如果房源面积按建筑面积填写,则录入补退面积(建筑面积+-补退=确权后的面积)

 如果价款按确权后的金额填写,就不用录入补退金额;如果金额按确权前的金额填写,则录入补退金额(合同金额+-补退金额=确权后的金额)

 

问:老师,其它房地产开发费用要录入吗?

答:您好,房地产开发费用(销售费用 管理费用 利息支出)部分结合您单位的数据情况(是否据实扣除)以及沟通当地的税务机关是否要求录入来确定市局要求数据录入,各地需咨询主管税务机关的清算审核小组人员要求.

 

问:销售房产的税率选择了简易计税,是不是就不能选其他的一般计税税率了?

答:您好,根据不同时间的房屋销售情况可能会有不同计税方式,需结合本套房产的实际销售情况而定。若存在多种计税方式则计税方法选择“混合计税”。

操作方法:录入”已经营业税“税额,再录入合同价款和其他增值税税率下面对应的价税收入(各税率对应收入+已缴营业税对应的收入等于合同价款),应税收入和增值税款自动计算。

一户房屋即有11%、10%、9%税率的发票的,计税方法选择“混合计税”

操作方法:录入时选择计税方法11%、10%、9%,再录入对应税率的价税合计,再录入合同价款(各税率对应收入+已缴营业税对应的收入等于合同价款),应税收入和增值税款自动计算。


【功能设计】

问:有产权的地下车位和无产权地下车位各地土增税清算要求不一样能不能有个按钮选择?

答:您好,系统可以基于不同地区的不同政策进行本地参数化设置的,系统可以进行设置选择使用本地化政策。

 

问:什么情况下才申报按钮才能用啊,现在是灰色不能申报?

答:您好,在项目录入数据未达到清算件时清算申报及相关信息填写按钮显示灰色,项目数据达清算条件后,就可以填写了。

系统中判断的可清算条件:

1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得最后一个销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

 


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