房地产开发企业贷款利息确认：掌握关键点，合规处理！
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号》规定：
(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得士地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
在满足条件的情况下，企业可以根据实际情况和需求，自由选择上述两种方案中的任意一种。
利息费用如何计算
在本项目清算时扣除的共同利息费用 能够在本项目清算时扣除的共同利息费用= 本项目发生的所有贷款利息减去 1.超建房地产发生利息 2.不可售地下车(库) 位发生利息 3.不参与清算的实物配建房屋发生利息 4.自建自用房地产发生利息 5.出租房地产发生利息 6.不允许计入扣除项目的其他房地产发生的利息 7.无法准确按项目分摊的利息 8.非金融机构贷款利息 9.利用闲置专项借款对外投资取得收益 10.其他不允许扣除的金融机构贷款利息 “其他不允许扣除的金融机构贷款利息”指: 纳税人的金融机构贷款未直接(或无法证明其直接)用于受让房地产项目土地使用权或开发、建造房地产项目的，其利息不允许据实扣除。 不允许扣除的利息费用 不允许扣除的金融机构贷款利息 纳税人用金融机构贷款偿还同一金融机构(不包括展期贷款)或其他金融机构贷款的本息的，利息不允许据实扣除; 纳税人用金融机构贷款偿还非金融机构、关联企业、其他企业或个人贷款本息的，利息不允许据实扣除; 纳税人将金融机构贷款汇入总部、集团或其他金融公司资金池的,利息不允许据实扣除纳税人将金融机构贷款汇入与本项目开发建设不直接相关的建筑安装企业的，利息不允许据实扣除; 纳税人无法提供“金融机构贷款合同”或“金融机构贷款利息结算单”或利息发票等合法有效凭据的，利息不允许据实扣除; 纳税人无法证明金融机构贷款确属本项目购地、开发、建设使用的其他情况，利息不允许据实扣除。 能够在本项目清算时扣除的共同利息费用，在本项目列入清算范围的总建筑面积中分摊。
文房地产财税咨询
