关于土地增值税的28个典型税收风险指引

一、土地增值税预征环节风险

1.收取预售款未按规定足额预缴土地增值税风险

风险描述：企业收取预收款采取不开发票、利用收取定金等方式规避预缴税款的风险。

分析路径：查看“预收账款”、“其他应付款”、“银行存款”、“现金”明细账科目，核查贷方发生明细，核实预收房款、定金等是否按规定预缴税款。

政策依据：《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条。

2.售房款未按规定入账少缴土地增值税风险

风险描述：将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，或将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，未按规定入账，长期挂账不确认收入。

分析路径：审查“开发成本”有关的二级科目、“销售费用”“管理费用”等明细账；审查“其他应付款”“银行存款”“现金”明细账、银行对账单，有无利用该科目隐匿收入或资金挂账超过一个营业周期的情况；核实长期挂账的大额未付款项的真实性，检查是否有隐匿售房款的行为，比对营业税或增值税、土地增值税、企业所得税纳税申报的收入，核实企业是否存在少申报纳税的情形。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条；《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局2016年第70号公告）第一条。

3.预缴土地增值税适用预征率错误少缴税款风险

风险描述：企业预缴土地增值税时，未区分普通住宅、别墅、其他非普通住宅、写字楼、商铺、车位等不同房产项目，全部按普通住宅的预征率预缴土地增值税，存在少预缴土地增值税的风险。

分析路径：审查企业房地产开发项目销售明细表和全部《商品房预售许可证》，查看企业预售房产的用途类型，结合土地增值税预缴明细情况，分析企业是否存在土地增值税预征率错误情况。

政策依据：《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条。

4.收到银行按揭款不及时确认收入风险

风险描述：以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，没按规定计算预计毛利并申报；收到的按揭款项以银行贷款等名义记入“短期借款”账户，不计预收账款。

分析路径：审查“短期借款”明细账，核查银行按揭的保证金账户存款余额（银行按贷款额的5%-7%收取保证金)，推算按揭贷款数额。确认开发企业是否存在收取银行按揭款未按规定计税情形。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条；《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局2016年第70号公告）第一条。

5.企业以开发产品对外投资、换取股权未按规定申报缴纳土地增值税风险

风险描述：企业将开发产品对外投资、换取股权未视同销售行为，存在未按规定申报纳税的风险。

分析路径：审查“长期股权投资”明细账，了解投资项目的实际操作内容；审查“开发产品”“主营业务收入”明细账，查看开发产品移交手续和物业费用收取单据，确认企业是否存在将开发产品用于对外投资、换取股权的情况，是否按视同销售业务申报处理。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条。

6.以开发产品换取土地使用权未按规定申报缴纳土地增值税风险

风险描述：企业发生以开发产品换取土地使用权未视同销售，存在未按规定申报纳税的风险。

分析路径：审查“开发成本”“无形资产”明细账，了解土地使用权取得方式；审查“开发产品”“主营业务收入”明细账，确认企业是否存在将开发产品用于换取土地使用权的情况，是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。

政策依据：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条。

7.以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务未按规定申报缴纳土地增值税风险

风险描述：企业发生以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务未视同销售行为，存在未按规定申报纳税的风险。

分析路径：审查“开发成本”“销售费用”“长期借款”明细账，了解项目相关款项结算情况；审查“开发产品”“主营业务收入”明细账，确认企业是否存在以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务视同销售行为，是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。

政策依据：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条。

8.将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者未按规定视同销售风险

风险描述：企业将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者未视同销售行为，存在未按规定申报纳税的风险。

分析路径：审查“营业外支出”“销售费用”“应付利润”“应付职工薪酬”明细账，了解相关业务的实际操作方式；审查“开发产品”“主营业务收入”明细账，可进一步查看施工合同（协议）、购销合同、工程预算、工程价款结算单等业务往来资料，核对支付的工程价款等支付款项是否少于双方结算的价款，确认企业是否存在将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者未视同销售行为，是否已按照规定进行视同销售业务申报纳税。

政策依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第二条(国家税务总局公告2016年第70号)；《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条。

二、土地增值税清算环节风险

9.销售规划红线外的开发产品未确认收入风险

风险描述：规划红线外的开发产品未计收入，由于不开销售发票或不办产权手续未按规定入账，未按规定申报缴纳相关税费。

分析路径：审查“开发产品”“其他业务成本”“其他应收款”等账户明细，审查现金流量表、销售合同，确认企业是否按规定入账。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条。

10.销售无产权的开发产品未确认收入风险

风险描述：销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有按规定入账。

分析路径：审查“开发产品”“其他业务成本”“其他应收款”等账户明细，审查现金流量表、销售合同，核查物业公司的收取管理费用明细，确定车位、车库、储藏室明细，与企业销售明细比对，分析确认企业是否按规定入账。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条。

11.将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位未按规定申报缴纳土地增值税风险

风险描述：企业将具有会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园以及邮电通讯、学校、医疗设施等配套设施进行移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位时，根据税收文件规定符合收入确认条件，未按规定申报纳税。

分析路径：审查“开发成本”明细账，了解公共配套设施无偿赠接收单位、移交手续、实物状态；审查“开发产品”“主营业务收入”明细账，确认企业是否存在将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的情况，是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条；《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第三款。

12.未移交公共配套设施的建造支出计入可售房屋开发成本少缴土地增值税风险

风险描述：企业开发项目建造公共配套设施没有移交，开发企业转为自己使用，所发生建造支出全部计入可售房屋开发成本。

分析路径：根据企业开发建设项目有关规定，核查企业“开发成本”有关的二级科目，结合企业成本对象备案信息，按照规定分步归集分摊相关费用，确认企业是否按照规定核算开发成本，重点核查企业公共配套设施完工后移交手续和实物状态。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条；《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）。

13.自用配套设施成本分摊有误少缴土地增值税风险

风险描述：企业单独核算自用配套设施的成本只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。

分析路径：根据企业开发建设项目有关规定，审查企业“开发成本”有关的二级科目，结合企业成本对象备案信息，按照规定分步归集分摊相关费用，确认企业是否按照规定核算开发成本。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条；《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）。

14.虚增列支大市政配套费少缴土地增值税风险

风险描述：虚增列支大市政配套费，包括红线外“三通一平”等的建造费和管线铺设费，存在少缴税款的风险。

分析路径：审查前期工程费明细账和会计凭证，核对企业项目建筑安装工程费明细账和建安合同，确认相关账目与施工合同是否相符，各项费用是否取得了合法有效凭据；了解关联企业情况，是否将其他企业费用或其他项目的费用列支到开发项目中。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）。

15.无偿转让回迁安置房未按规定申报缴纳土地增值税风险

风险描述：企业按照取得土地使用权时签订的合同或协议的规定，向土地原居民无偿转让回迁安置房，未按视同销售，存在少缴税款的风险。

分析路径：核查企业取得土地使用权时签订的协议，查看是否有向原居民无偿转让回迁安置房，根据回迁安置协议和交房手续，结合企业已做账务处理，确认计税依据是否正确，是否存在少缴税款的情形。

政策依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第二条(国家税务总局公告2016年第70号)；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条。

16.收到政府部门的土地出让金返还未冲减成本少缴土地增值税风险

风险描述：国家对土地出让实行招拍挂方式，房地产企业在取得土地后，收到政府部门对其缴纳的土地出让金给予一定比例的返还。企业收到土地出让金返还款后，计入“专项应付款”“资本公积”、“其他应付款”“长期应收款”等科目，在土地增值税清算没有冲减取得土地的成本，存在土地增值税少缴纳的风险。

分析路径：了解当地政府是否在土地上存在招商引资给予投资企业优惠政策，将土地出让金部分退还给企业。检查企业“递延收益”“营业外收入”“专项应付款”“资本公积”“其他应付款”“长期应收款”等会计科目，是否存在由政府拨入的大额资金入账记录；检查企业的土地出让合同，核实企业的土地使用权金额与出让合同是否一致，是否存在收到返还款后应冲减未冲减土地成本，少缴纳土地增值税的情形。

政策依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十条第一款、第二十二条。

17.一次性列支应由各期分摊的土地成本少缴土地增值税风险

风险描述：企业取得的土地面积较大，分期开发建设销售，一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。

分析路径：根据国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证等相关手续，审核企业“开发成本”有关的二级科目，结合企业成本对象备案信息，按照规定分步归集分摊相关费用，确认企业是否按照规定核算开发成本，是否存在少缴税款的风险。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）。

18.分期开发土地成本未按配比原则归集产品成本少缴土地增值税风险

风险描述：企业各期成本划分有误，会计核算内容混乱，提前列支下期项目的成本、销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积未按比例分摊计算。

分析路径：根据企业签订的开发建设施工有关协议，从国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证等相关手续入手，审查企业“开发成本”有关的二级科目，结合企业成本对象备案信息，按照规定分步归集分摊相关费用，确认企业是否按照规定核算开发成本；是否准确计算分摊可供销售建筑面积。

政策依据：《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十二条；《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条、第六条。

19.虚增建安工程费少缴土地增值税风险

风险描述：开发企业与施工企业虚构业务内容，或增加业务内容，签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。

分析路径：审查企业项目建筑安装工程费明细账和建安合同，确认相关账目与施工合同是否相符，各项费用是否取得了合法有效凭据；了解关联企业情况，是否将关联企业费用或其他项目的费用列支到开发项目中去，重点核对开发成本中前期工程费、基础设施费、建安工程费、开发间接费，与周边楼盘相同结构相比是否存在单位造价偏高的情况。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）。

20.提高材料价格或分包费用少缴土地增值税风险

风险描述：从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，虚增成本，转移利润，虚增增值税进项税额或虚增允许扣除的分包金额。

分析路径：审查企业开发项目建筑安装工程费明细账及材料、设备采购和建安合同，比对材料、设备市场价格和施工收费标准，确认相关账目与施工合同是否相符，各项费用是否取得了合法有效凭据；了解关联企业情况，是否将其他企业费用或其他项目的费用列支到开发项目中；是否虚增分包工程金额。重点核查上下游企业资金流。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条；《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）。

21.甲供材重复列支开发成本少缴土地增值税风险

风险描述：企业采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。

分析路径：结合材料和设备采购协议及工程决算，审查企业项目建筑安装工程费明细账和建安合同，确认相关账目与施工合同是否相符，是否存在将施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，重复列支开发成本的情况。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）。

22.扣除不符合规定利息支出少缴土地增值税风险

风险描述：申报土地增值税清算时，利息支出采用据实扣除方式，将不属于金融机构的借款利息支出或加息、罚息进行扣除，存在多扣除利息支出的风险。

分析路径：核查企业申报利息支出的明细，查看利息支出对应的贷款合同和银行计息单。已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条；《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）。

23.土地增值税应清算未清算风险

风险描述：房地产项目达到应进行土地增值税清算的条件，存在未按规定时间进行土地增值税清算的风险。

分析路径：核查房地产项目是否达到应进行土地增值税清算的条件，是否在税法规定的时间内进行土地增值税清算。

政策依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条、第十一条。

24.以换取开发产品为目的，土地使用权等相关交换对象的收益未能准确核算少缴土地增值税风险

风险描述：1.土地使用权转让未按取得的开发产品的公允价值与土地使用权的账面价值的差额来确认转让收益。2.对取得开发产品的成本未按其公允价值确认并对与会计核算上按土地使用权的公允价值确认的差额计入递延所得税资产或负债。3.因税法与会计对于换出土地使用权使用权收入确认时间存在差异，房地产企业可能存在未根据税法规定对换出土地使用权取得收入进行相应纳税调整风险。

分析路径：通过实地走访和约谈了解房地产企业是否存在“以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他房地产开发项目未形成股权”的情况，如存在，则应进一步审阅投资合同，并对土地使用权转出当期以及分得开发产品当期的企业所得税和增值税申报进行审核，核实企业是否有按照规定进行纳税申报及申报调整。

政策依据：《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第五条；《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）第五条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十四条。

25.未能准确核算其他企业用土地使用权投资但未形成股权时的相关收益，少缴土地增值税风险

风险描述：1.未按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费确认其换入土地的计税成本。2.对分出的开发产品未按公允价值确认收入并计税。

分析路径：通过实地走访和约谈了解房地产企业是否存在接受其他企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资于本公司未形成股权的情况，如存在，则应进一步核实企业是否按照规定对转入的土地成本按照应付开发产品的公允价值进行调整；对付出开发产品是否按照公允价值确认收入并计税，具体和对照合同约定审核“开发产品”、“主营业务收入”“主营业务成本”以及“应交税费-应交增值税（销项税额）”等科目。

政策依据：《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第五条；《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）第五条；《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)。

26.办理土地增值税清算所附送的资料不符合要求或不实，少缴税款风险

风险描述：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实。

分析路径：结合经过工程总监理工程师签字的工程竣工报告、经过有资质的的造价咨询机构审核的“建设工程结算审核结果通知书”（送审金额、审定金额），参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

政策依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）。

27.“营改增”后房地产开发项目土地增值税清算衔接不准确风险

风险描述：因营业税改增值税由价内税改成价外税的变化，对政策理解的偏差，造成土地增值税清算不准确的风险。如条例等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

分析路径：依据“土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入＋营改增后转让房地产取得的不含增值税收入”和“与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、附加费＋营改增后允许扣除的城市维护建设税、附加费”这两个公式，分析是否存在少缴土地增值税的情形。

政策依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）；《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。

28.向关联企业销售开发的商品房价格明显偏低，少缴土地增值税风险

风险描述：房地产开发企业将开发的商品房销售给关联企业，可能存在少计收入转移利润，少缴土地增值税风险。

分析路径：审查关联企业业务往来账、销售合同、房屋销售明细及房产部门房产合同备案信息，比较同期同等条件开发产品销售价格信息，对销售价格明显偏低而无正当理由的行为，是否未按规定进行申报纳税。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条、第九条。

文章来源：麒麟扒税