“地下车库”中的那些事

近年来，随着业主法律意识不断觉醒、维权意识不断增强，开发商再也不能像以前一样对“地下车库”任性处置。但由于产权和用途的不同，一直以来，车库（位）在进行土地增值税清算时的处理，给财务小伙伴带来了很多困惑。

一、有产权车库（位）

从产权方面划分，车库（位）可以分为有产权车库（位）、无产权车库（位）两类。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的车库（位）作为公共配套设施的一种，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款的规定，应按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

另外，纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。

对有产权且能够转让的车库（位）等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税。 

这里需要补充说明的是，目前地下车库是否分摊土地成本国家并没有统一规定。一般的原则是，如果地下建筑计入容积率的，则分摊土地成本，否则不予分摊。例如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发[2013]44号）第六条规定，“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊”。

文章来源：梁好财税工作室