房地产企业看看这三个重要问题的口径

2020-03-23分类：财税小白必看

3170 1 点击收藏

1.我公司将一栋写字楼以及地下车库对外出租，针对新冠肺炎疫情防控形势，公司与租户签订补充协议，约定免收租户1个月的租金，以及长租车位1个月的停车费。请问，我公司免收的租金和停车费，需要视同销售缴纳增值税吗?

答：按照《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(2016年第86号)规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件附件1)第十四条规定的视同销售服务，不征收增值税。

《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号印发)规定，车辆停放服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

你单位通过签订租赁补充协议约定免租期，免收租户1个月的租金和停车费，均无需视同销售，不用缴纳增值税。

2.我公司是北京一家房地产开发企业(一般纳税人)，2015年8月开发A房地产项目，同年10月完成土地平整并开始建设项目配套工程，相关建筑施工合同开工时间在2016年4月30日前，后因资金问题停工，期间没有取得建筑施工许可证。2019年底引入新股东后恢复开工，并取得建筑施工许可证，新冠疫情缓解后我们准备加快项目建设，请问这个项目建设完成后对外销售，能适用房地产老项目增值税简易计税政策吗?疫情期间，征收率是下调到1%了吗?

答：可以适用房地产老项目增值税简易计税政策，征收率为5%。《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(2016年第18号)第八条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

按照上述规定，你公司在2016年4月30日前未取得《建筑工程施工许可证》，但签订的建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于房地产老项目。可以按照上述规定适用房地产老项目增值税简易计税政策。

另外，需要说明的是，近期出台的《财政部税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》(2020年第13号)，调整了增值税小规模纳税人的征收率，鉴于你公司为增值税一般纳税人，不适用该项政策规定，因此，你公司如果选择适用房地产老项目简易计税政策，仍应适用5%的征收率。

3.我公司是一家房地产开发企业，受疫情影响，一些企业因资金问题转让在建项目。近期，我们准备接收一项未完工的房地产在建项目，且一并承接与其相关联的债权、债务和劳动力。转让前该项目符合房地产老项目增值税简易计税的条件。我司购入该在建项目后，以自己名义立项继续开发并销售，能适用房地产老项目增值税简易计税政策吗?

答。可以适用。《财政部税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告(2020年第2号 )第二条规定，房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(2016年第18号)第八条规定，房地产老项目，是指：(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

你公司通过合并、分立、出售、置换等资产重组形式取得未完工的房地产老项目，属于购入未完工的房地产老项目，在继续开发后以自己名义立项销售的，可以按照上述规定适用房地产老项目增值税简易计税政策。

文章来源：国家税务总局12366《防控疫情税收优惠政策热点问答（第九期）》