回迁房视同销售的涉税分析

1、开发商回迁安置需要交哪些税

对于新人，一上来可能就要疑问了，开发商用新房对原业进行补偿，我又没收钱，怎么就还要交税了？！

很遗憾地告诉你，回迁房是要交税的，因为税法里有一种叫“视同销售”的东西。

国税函[2007] 768 号：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益；根据现行营业税有关规定，应按"销售不动产"税目缴纳营业税。

既然是“视同销售”，那就需要像正常销售商品房一样，需要缴纳各种税费。我们来看看，根据税法规定，都需要缴纳哪些税费。

2、回迁房的计税依据

既然是视同销售，那在计算税费的时候，总得有个销售额吧。

其实回迁房也有两种类型：一种是货币补偿回购；一种是面积补偿方式（也叫产权置换），我们分两种形式分别探讨其应税的销售额该咋算。

1、货币补偿回购：指开发商要求回迁户以一定现金购买新房，并不赠送任何的房屋面积的行为：

开发商以现金方式支付拆迁补偿款，同时约定回迁户以市场价格购买新房实现的回迁，此种情况开发商销售新房的价格，即为计税销售额。

 2、面积补偿方式（产权置换）：是指开发商直接赠予回迁户一定房屋面积的行为，比如双方约定可以按照1:2的面积比例免费回迁安置。对于免费安置的部分，开发商通常并不支付土地或拆迁的补偿费用，可以视为只是提供了拆旧建新的服务，并将新建的地上建筑物赠送给了回迁户。

因此，对于开发商以产权置换方式进行的回迁房的安置行为，应按照建筑成本×（1+成本利润率）的组成计税价格确定销售额；但对于产权置换比例之外的购买部分，则按照现金回购的规则进行处理。

【案例】：登山哥公司按照政府要求进行棚户区改造，按照约定1:2对原住户进行补偿，比如原50平方米免费换100平方米，但回迁户申请回迁面积为130平方米的房子，则具体处理为，补偿协议约定面积100平方米的部分，按照建筑成本加成视同销售处理，对于超过补偿协议约定面积的30平方米的部分，则要按照同类房屋的正常市价视同销售处理。

其实，关于产权置换的方式，国家对于销售额的确定，也有明文规定：

例如，关于企业所得税，国税发（2009）31号文第七条有规定：企业将开发产品用于换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，确认收入（或利润）的方法和顺序为：

1，按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

2，由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

3，按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

而土增税、增值税也都有具体销售额确定方式的明文规定，具体芽哥在这里就不一一列举了。

一般来说，各税种计算计税收入时是优先按市场价格。如果本项目有同类房产销售的，那就按同期平均价格算即可；如果没有，那可以参照周边其他企业同类房产销售价格；再不行就税务局给评估核定一个价。还不行，还可以按成本加成的方法算。

开发商回迁安置

计税成本

我们上面其实已经说清楚了，既要按照视同销售来缴税，同时，我们往往按照市场参考价格作为应收销售额。肯定就有人问了，我们实质是并没有产生销售收入，怎么能白白缴这么大一笔税。

其实，我们这头算收入，同时，这个视同销售的销售额也被视为我们对拆迁户的补偿款，在可抵扣成本端进行成本扣除。

可以这样来理解，开发商将回迁房交付给被拆迁户，相当于是按市场价格卖给被拆迁户，应收对方一笔房款，但由于又同时要支付对方一笔补偿费，所以互相抵销掉了。

例如：增值税方面，财税[2016]140号文仅提及“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。”

本文来源：投拓狗日记