土地增值税核算对象与企业所得税核算对象的差别导致的税务后果

土增的核算对象与企业所得税的核算对象有明显的差异，企业所得税核算对象由企业自主确定，因而个别计价法也是可以作为一种选择。而土增的核算对象一般采用三分法，即普通标准住宅、住宅、非住宅，不能再创造性的增加或减少。那么这种核算对象的确定化带来什么样的税收后果呢？

 案例：某项目住宅面积10万平米，其中毛坯3万平米，每平销售单价1.2万，成本0.7万元/平，精装7万平米，每平销售单价1.5万，成本0.9万元/平。商业计5万平米，每平销售单价3万，成本0.7万平米，车位计3万平米，销售单价每平0.35万，建筑成本（含均摊土地）0.7万元/平。

1、企业所得税的计算

企业所得税由于成本对象由企业自主选择，因而企业可以根据收入与成本挂钩的受益原则或者直接相关原则来核算收入与成本。

  住宅（毛坯）每平利润=1.2-0.7=0.5

  住宅（装修）每平利润=1.5-0.9=0.6

  商业每平利润=3-0.7=2.3

  车位每平利润=0.35-0.7=-0.35

  2、土地增值税的计算

但是这种计算方法在土地增值税中却无法进行，因为土增是严格的三分法。

  住宅每平成本是固定的，固定=（0.7*3+0.9*7）/10=0.84

  非住宅每平成本是固定的，固定=（5*0.7+3*0.7）/8=0.7

因而土增清算中，由于成本是固定的，这时销售不同的产品类型会影响清算的结果，例如，销售毛坯住宅多，增值率则低。销售商业多，则增值率就高。因而实际上，土增应该是最多存在三个单位可扣除成本。

3、二次清算目前并不是全国通行的操作习惯

目前一些省份仍然没有明确二次清算的程序，启动二次清算可能性很低，因而土增清算的结果很难修改。

4、在存在自持型物业的情况下，初次销售的产品类型会严重影响土增清算结果，因而从清算的角度，应该加大低单价物业的销售力度。

5、结论

因而土增清算一定要树立一个观点，就是在土增清算过程中，收入与成本并不存在一个直接的对应关系，清算的单方成本与实际成本的投入没有直接的相关性。

江苏与海南的文件中都有明确的规定。