土地增值税清算时，销售不计容的地下车库（车位）是否分摊土地成本的问题

1.【福建税务】关于市十五届人大四次会议第0248号建议的答复 

发布时间：2020-03-27

三、关于地下车位分摊土地成本问题

《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（福建省税务局2018年第21号公告）对于“同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊问题”作出了以下规定：“同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间，原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。”

长期以来，我局对于土地成本的分摊，都是根据受益原则、按可售面积在不同类型房地产间进行分摊。税务新机构成立后，我局考虑到房地产项目之间情况各不相同、差异很大，不同的分摊方法都会导致“有的项目受益、有的项目受损”，因此，为了保持税收政策的连续性、稳定性和相对公平，我局依据省局的授权，发布了《国家税务总局福州市税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（福州市税务局公告2018年第1号），规定土地成本在同一清算单位不同类型房地产间按照可售面积计算分摊。

近期，考虑到地下车位（库）严格按照可售面积分摊土地成本，可能造成部分房地产开发项目“三条线”增值额不均衡，为切实减轻企业税收负担，我局收集对比了全国各地对于地下车位（库）分摊土地成本的政策口径，积极向土地管理部门咨询和征求意见，并听取了部分纳税人的意见建议，于近期对地下车位（库）分摊土地成本的口径进行了调整，对地下一层、二层、三层（包括三层以下）的地下车位（库），参照《福州市城市地下空间开发利用管理办法（试行）》的规定，并经主管税务机关确认，纳税人可分别按50%、20%、10%折算其可售面积，计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

另，福建省税务局关于地下空间土地价款分摊的执行口径有如下规定：

2.【内蒙古税务】房地产开发企业有偿转让无产权车库（车位）的永久使用权，是否征收土地增值税？

留言时间：2021-01-23

房地产开发企业有偿转让无产权车库（车位）的永久使用权，是否征收土地增值税的问题 

税务总局内蒙古自治区税务局

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第三款规定，转让无产权地下车位永久使用权，应纳入土地增值税清算范围，计算收入，并扣除相应成本费用。无产权地下车位原则上应分摊土地成本。

3.【江西税务】土增清算车位是否需要分摊土地成本

留言时间：2021-02-06

在南昌土增税清算时，车位是否需要分摊土地成本？（2018年16号文中并未明确地价分摊方式，只是明确建安成本，之前也有群众多次咨询该问题，请再明确下，还是说地价分摊成本方式与建安一致，即地下车位也需要分摊土地成本？） 

国家税务总局江西省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人您好！您的提问已收悉，现答复如下：对土地增值税清算中成本费用归集分摊的处理，按照《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（2018年第16号）规定进行。具体涉及地下车位的土地成本分摊问题，为保持税负的总体公平，在税务总局及省、市局未出台专门规定前，由县（市、区）税务机关按照当地口径、前后一致的原则执行。

上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系江西12366或主管税务机关。

4.【河北税务】地下车库土地分摊问题

留言时间：2021-06-18

销售石家庄地下有产权车库，在土地增值税清算时是否需要分摊土地成本 

河北省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（国务院令第138号）第九条规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”

5.【天津地税】《天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知》（津地税地[2011]24号）2011.9.24

四、关于地下车库收入与成本归集的问题

实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：

（一）有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本准予扣除。

（二） 转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。

以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。

6.【广东税务】在土地增值税清算时，产权车位是否分摊地价

 留言时间：2020-11-30

您好，请问一下

（1）佛山的房地产企业，开发销售的项目中，包含了有产权的地下车位，请问在计算土地增值税时，有产权的地下车位是否分摊土地成本？是否有政策依据，还是地方执行口径？

（2）广东省内，还有哪些地市，在计算土地增值税时，有产权车位要求分摊土地成本？ 

广东省佛山市12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号) 及其解读规定，同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。

地上部分与地下部分土地成本分摊的方法，即国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。

以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。  

文章来源：地产建安财税 周涛