闲置土地处置有关政策10问

闲置土地浪费大量土地资源，占用了宝贵的建设用地空间。通过闲置土地的处置和利用，可以为其他需要建设的项目提供用地空间。尤其当前的房地产和土地市场态势，430政治局会议要求消化存量优化增量，从《自然资源部办公厅关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》和517国新办政策吹风会上自然资源部准备出台妥善处置闲置土地盘活存量土地政策措施，积极支持收回后用于保障住房建设等看，自然资源部对闲置土地利用方向就是：优化增量，缩量提质；盘活存量，妥处闲置。新近，最高人民法院与自然资源部联合印发的《关于加强闲置土地司法查封和处置工作衔接的意见》（法〔2024〕33号）应该也是其中重要的一环，该文解决了过去长期困扰闲置土地处置利用中的问题，特别是司法查封与闲置土地处置利用的关系问题。现结合相关规定，将闲置土地有关常识以提问方式作简单介绍：

一、什么是闲置土地？

根据动工时间和开发程度，可以分为两类：

1.指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。（因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。）

2.指已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。

二、动工开发的认定标准和投资比例如何计算？

1.“动工开发”指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。

2.“已投资额、总投资额”均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

三、影响闲置土地处置的主要因素有哪些？

主要有两类：

 1.客观因素。属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的。如下：

（1）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；

（2）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；

（3）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；        

（4）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；

（5）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；

（6）政府、政府有关部门的其他行为。因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。

2.主观因素。属于国有建设用地使用者自身原因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定动工开发建设或动工开发建设未达到相应标准的。

四、闲置土地处置有哪些方式？

1.国有建设用地使用权人因自身原因造成的闲置土地按照下列方式处理：

（1）未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；

（2）未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

（3）对于已经动工开发但开工建设面积不足或投资不足停工时间超过一年的闲置土地，法律没有明确法律责任，因此不能强制征缴土地闲置费和无偿收回国有建设用地使用权，应当按照53号令规定重在处置利用。主要通过双方协商处置，如延长动工开发期限、协议有偿收回等；但可以依据出让合同约定，追究未按时开、竣工的违约责任。

2.因政府、政府部门原因造成延期开发建设的闲置土地选择以下方式处理：

（1）签订补充协议，延长动工开发期限。延长动工开发期限最长不得超过一年。       

（2）调整土地用途、规划条件。

（3）由政府安排临时使用。临时使用期限最长不得超过两年；

（4）协议有偿收回国有建设用地使用权；

（5）置换土地。

（6）根据实际情况规定其他处置方式。

除第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。

五、闲置土地调查认定主要有哪些程序？

1.调查通知。《闲置土地调查通知书》应当包括下列内容：国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址；涉嫌闲置土地的基本情况；涉嫌闲置土地的事实和依据；调查的主要内容及提交材料的期限；国有建设用地使用权人的权利和义务；其他需要调查的事项。

2.当事人说明。国有建设用地使用权人应当在接到《闲置土地调查通知书》之日起三十日内，按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。

3.调查。可以采取下列措施：询问当事人及其他证人；现场勘测、拍照、摄像；查阅、复制与被调查人有关的土地资料；要求被调查人就有关土地权利及使用问题作出说明。

4.下达认定书。构成闲置土地的，向国有建设用地使用权人下达《闲置土地认定书》。

5.公开信息。通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的位置、国有建设用地使用权人名称、闲置时间等信息；属于政府或者政府有关部门的行为导致土地闲置的，应当同时公开闲置原因，并书面告知有关政府或者政府部门。

六、如何确定闲置土地起算时点？

根据《闲置土地处置办法》，超过国有建设用地使用权出让合同或者划拨决定书约定、规定的动工日期未动工满一年，为闲置土地起算时点，由此开始计算土地闲置时间。

七、在闲置土地处置过程中企业依法依规动工开发的是否需要继续追究相关法律责任？

涉嫌构成闲置土地的，自然资源主管部门应严格按照法律法规和规章政策进行调查、认定和处置。在处置过程中企业依法依规动工开发的，闲置土地处置程序终止，不再收取闲置费或者无偿收回土地使用权。

八、司法查封的闲置土地动工违约期如何计算？

1.在人民法院查封前已依法构成闲置土地的，由自然资源主管部门依法依规追究土地使用权人及相关责任人承担闲置土地起算时点至查封前相应的违法违约责任。人民法院查封期间不作为动工违约期，不计入闲置土地计算时间。

2.人民法院查封、处置后，土地权属未发生变更的，动工违约期自人民法院查封解除之日起继续计算，与查封前的动工违约期累计;土地权属因人民法院处置发生变更的，动工违约期自权利主体变更之日起重新计算。

九、闲置土地查封期间能否动工开发？

人民法院查封期间在确保查封土地价值不贬损、不影响执行程序、不损害相关主体权益的前提下，可以允许土地使用权人依法动工开发，减少土地闲置。经土地使用权人申请，人民法院允许土地使用权人依法动工的，应作出通知书，并可以要求土地使用权人提供担保。自通知书送达之日起，土地使用权人无正当理由未动工开发的，相应查封期间计入闲置土地计算时间，与查封前的动工违约期累计。

十、法院在在拍卖、变卖闲置土地公告中需提示哪些信息？

人民法院应在拍卖、变卖公告中予以提示：土地用途和规划条件、对权利限制的约定或者规定、欠缴的土地闲置费、规划调整及权利负担等信息。人民法院完成拍卖、变卖或者以物抵债后，如需办理审批手续及缴纳土地出让价款的，由竞得人或者受让人向自然资源主管部门申请，依法缴纳相关费用。

参考法律、法规、文件、资料：

《土地管理法》《城市房地产管理法》《闲置土地处置办法》《浙江省加强自然资源要素保障促进经济稳进提质若干政策措施》《关于加强闲置土地司法查封和处置工作衔接的意见》（法〔2024〕33号）

文章来源：梅说国土事