房地产财税案例分析（三）：买房送汽车涉税问题

这几年房地产市场下行，房企为了把房子卖出去绞尽脑计，营销手段花样百出，买房送车位、送家电、送汽车、送购物卡等。那么买房送汽车到底要不要视同销售，要不要代扣代缴个人所得税呢?

案例：

甲房地产公司为了加快销售，决定加大购房优惠力度，推出购房送宝马活动，合同约定，对总价超过200万元的房屋业主，每户送宝马汽车一辆，市价为20万元。若客户选择不要汽车，则可在房价上直接减去20万。总计销售回款10000万元，送出宝马汽车30辆，市价为600万元，有20个客户选择不要汽车，直接抵减房价。

问题1：赠送的宝马汽车是否应交增值税？

政策：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局第50号令) ：第四条 单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

分析：增值税法中，购进货物无偿赠送需要视同销售。那么买房送汽车的业务，是否为“无偿赠送”呢?笔者认为应是有偿行为!因为不买房肯定无法得到汽车。所以这种方式不应视同销售，而应视为“有偿赠送”或“捆绑销售”。

实操中，由于汽车要凭《机动车销售统一发票》才能上牌，因此客户必须取得汽车销售发票，所以最好的做法是把房款分为“房款”和“车款”两部分，分别开票。但是实操也有两种方法：

方法1：房企购买汽车后，登记在自己名下，待销售成交后，再将汽车过户至客户名下，4S店向房企开具发票，房企给客户开具汽车销售发票。

优点：账务处理清晰、涉税主体清晰，能解决汽车上牌的发票问题，不增加增值税税负，可以降低土增税计税收入，客户可以降低契税税负；

缺点：需要大批量办理车辆的过户以及二手车销售手续，且配合客户过户汽车，执行起来较为繁琐，在此过程中，房企会多一道印花税，通常企业是不愿意采用这种方式的。

方法2：房企支付汽车价款后不过户，暂不提货，待销售达成后，由客户自行去4S店提货，4S店向客户直接开具发票。此时房企向4S店支付了汽车款，客户直接提车，房企无法取得购车发票，本质上相当于现金赠送了，作为销售费用处理。这种方式实务中较为常见。

优点：房企涉税简单，无需确认收入，同时过户手续也相对简单；

缺点：由于房企无法取得购车发票，房企确认成本费用，税前扣除存在争议；房产公司计税收入比方法1多20万，没有进项税发票抵扣，增加增值税、土增税税负，增加客户契税税负！

建议：房企要提前收集营销方案、活动现场照片、支付给4S店的转账记录、购车发票复印件等佐证资料，依据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》与主管机关协商，争取全额在所得税前扣除。

问题2：赠送的宝马汽车是否应视同销售交企业所得税？

根据国税函[2008]875号 《企业所得税收入确认的若干问题》：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

本案例赠送的宝马汽车不需要按视同销售处理交企业所得税。

问题3：赠送的宝马汽车是否代扣代缴个人所得税？

根据财税[2011]50号 《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》：企业和单位（包括企业、事业单位、社会团体、个人独资企业、合伙企业和个体工商户等，以下简称企业）在营销活动中以折扣折让、赠品、抽奖等方式，向个人赠送现金、消费券、物品、服务等（以下简称礼品）有关个人所得税问题通知如下：企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：

1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；

2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；

3.企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。

本案例赠送的宝马汽车符合上述税法规定的情形，不需要代扣代缴个人所得税。

问题4：选择不要汽车而直接抵减房款如何处理？

若客户选择放弃奖品，而享受20万元的价格折扣，则该房产属于商业折扣。房企可以在同一张发票上列示购房价款200万，折扣-20万，总价款按照商业折扣后的金额180万元列示，则按照180万元的计税价格确认收入，并缴纳各项税款。注意一定要在同一张发票上把折扣列示清楚，才可按折扣后的价格计税。这种方式对房企和购房者来说最为简单。

文章来源：雄财税略