2024年度专业房地产税收答疑

1、我企业与其他企业共同接受贷款服务发生相关支出，采取分摊方式进行成本列支，能否按照相关规定以主导企业开具的分割单作为税前扣除凭证？

答： 国家税务总局公告2018年第28号第十八条规定，企业与其他企业（包括关联企业）、个人在境内共同接受应纳增值税劳务(以下简称“应税劳务”)发生的支出，采取分摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以发票和分割单作为税前扣除凭证，共同接受应税劳务的其他企业以企业开具的分割单作为税前扣除凭证。故您公司其他企业共同接受贷款服务发生相关支出，采取分摊方式并符合独立交易原则的，可以凭主导企业开具的分割单进行企业所得税税前扣除。

2、工程监理费是否允许土地增值税税前扣除？

监理单位作为建设方和施工方独立存在的第三方，代表建设单位对施工方施工质量、建设工期实施监督管理。房地产企业作为建设方，按国家规定聘任具备资质的监理单位并支付监理费，是开发建设必须发生的法定成本。符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则规定的“开发土地、新建房及配套设施的成本”定义。因此，监理费无论是计入建筑安装工程费，或是开发间接费，在土地增值税清算时均应准许扣除并加计。部分省市已明确监理费可以作为开发成本扣除：

（1）海南省税务局关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的公告(2021年第7号)第十六条规定：建筑安装工程费的扣除，应按以下规定处理：(四)实际发生的工程监理费允许扣除。

（2）山东省税务局关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告(2022年第10号)第二十九条规定：土地增值税扣除项目按以下规定处理：3.建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。(6)实际发生并支付的工程监理费允许扣除。

（3）四川省税务局土地增值税征管工作指引(试行)二十一条规定：关于向第三方支付与项目有关费用扣除问题纳税人发生的工程监理费支出，可以作为建筑安装工程费扣除。

（4）青岛市税务局关于发布《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告(2022年第6号)解读九：工程监理费是否可以扣除?《管理办法》第二十三条的开发间接费包括建设过程中实际发生并支付的工程监理费。

3、商场在端午节期间用粽子做促销活动，需要缴纳个税吗?

 答：根据商超促销活动的具体业务场景的不同，商超在端午节期间用粽子做促销活动，是否缴纳个税需要结合实际情况确定：

（1）粽子用于免费试吃的，因为不可量化，根据总局领导在线解答，目前暂不征个税。

（2）如果粽子是用于免费赠送或促销抽奖的，依照《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)第三条、《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税〔2011〕50号)第二条第3点规定，需要按照“偶然所得”扣缴个人所得税。

（3）如果粽子用于买一赠一、消费积分兑换等促销活动，依照《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税〔2011〕50号)第一条规定，不征收个税。　答复单位：国家税务总局  答复时间:2024年06月05日

4、企业与物业共同交纳水电费，费用如何在企业所得税税前扣除？

根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号)第十八条规定：企业与其他企业(包括关联企业)、个人在境内共同接受应纳增值税劳务(以下简称“应税劳务”)发生的支出，采取分摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以发票和分割单作为税前扣除凭证，共同接受应税劳务的其他企业以企业开具的分割单作为税前扣除凭证。

企业与其他企业、个人在境内共同接受非应税劳务发生的支出，采取分摊方式的，企业以发票外的其他外部凭证和分割单作为税前扣除凭证，共同接受非应税劳务的其他企业以企业开具的分割单作为税前扣除凭证。

5、房地产企业应向政府上缴的物业完善费包含哪些？

答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，“物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

6、房地产企业开发产品完工后,企业可以迟于完工年度确定计税成本吗？

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定：“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。”

7、房地产企业销售商品房赠送电器，是否视同销售缴纳企业所得税？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)规定：“三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”企业应按实际情况判断。

8、房地产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，是否计入企业所得税应纳税所得额？

答：根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发〔2009〕31号)第五条规定，“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。”

9、企业以现金方式向具有合法经营资格中介服务企业支付的佣金是否可以在企业所得税税前扣除？

根据《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税〔2009〕29号)规定，“二、企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。……七、本通知自印发之日起实施。新税法实施之日至本通知印发之日前企业手续费及佣金所得税税前扣除事项按本通知规定处理。 ”

因此，企业以现金方式向具有合法经营资格中介服务企业支付的佣金不可以在企业所得税税前扣除。

10、房地产企业将建好的幼儿园赠与当地教育局，是否计入企业所得税总收入？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)规定：“第二十五条　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

根据国税发〔2009〕31号规定：“第七条? 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。”

因此，房地产企业将建好的幼儿园赠予当地教育局，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。

11、房地产企业建造的公共配套设施没有完工,可按预算造价预提建造费用,这些公共配套设施要符合哪些要求？

答：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十二条第二款的规定，“第三十二条　除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。”

12、我公司是房地产开发企业，土地出让条件里明确需给政府无偿代建一所中学，请问在计算企业所得税时，代建中学的成本能否列支项目开发成本？

答：根据国税发〔2009〕31号的规定，“第十一条　企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

第十二条　企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

第十三条　开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。

第十七条　企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：　　

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条　企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

第二十五条　计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。”

因此，给政府无偿代建中学，符合上述条件的可以在开发成本中列支。

13、房地产企业利用地下基础设施形成的停车场所,可以按照公共配套设施进行处理吗？

答：可以。

根据国税发〔2009〕31号规定：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”

14、我单位是房地产开发企业，和客户签订代建合同，完工后收取代建收入，需要缴纳土地增值税吗？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

因此，房地产企业代建房行为没有发生产权转移，不需要缴纳土地增值税。

15、房产产权属于我司和集团另一企业共有，共同装修发生的统一装修费能否在两家公司税前扣除？

答：根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第十八条规定，“企业与其他企业(包括关联企业)、个人在境内共同接受应纳增值税劳务(以下简称“应税劳务”)发生的支出，采取分摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以发票和分割单作为税前扣除凭证，共同接受应税劳务的其他企业以企业开具的分割单作为税前扣除凭证。”

16、关于房地产企业拿地并部分开发房地产后转让时，增值税扣除和加计扣除问题。问题内容：1.房地产开发企业购买了土地后，对土地进行了开发，后续进行了部分房地产开发建设（有部分在建房产、桩基工程等），后来由于房地产政策调整和企业资金问题未能继续进行开发建设，这种情况下将土地进行转让，在计算其增值额时，是否允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除？2.可以直接对从事房地产开发的纳税人，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20 ％的扣除吗？

答：根据国税函发〔1995〕110号规定：

（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。……” --浙江省税务局

17、2023年9月份，我公司为了抵押借款，把公司名下的商品房办理了产权证于公司名下，这个商品房有销售许可证以及未来需要销售的，在房管局签订的销售合同也是销售商品房的合同不是存量房的销售合同，试问，这些办理产权证的商品房是否属于公司的固定资产按照旧房缴纳土地增值税呢？

答复机构：浙江省

答：根据财税字〔1995〕48号规定：七、关于新建房与旧房的界定问题新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。 根据《关于土地增值税若干问题的补充通知》（（95）浙国税外127号、（95）浙地税三38号）规定：浙江省新旧房按如下标准界定：凡新建完工可投入使用的房产为新建房，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。

18、房地产开发企业整体购买未竣工的房地产开发项目，再投资建设后转让的，在未来清算土地增值税时，对于购置未竣工的房地产开发项目的价款，是否允许作为房地产开发费用10%及加计扣除20%的基数?

答：对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。

由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。--四川省12366纳税缴费服务热线

19、房地产企业与客户签订销房合同，约定2022年12月31日交房，现因客户办理按揭贷款迟迟下不来，请问房地产企业是否应按合同约定的日期确认纳税义务发生时间？还是等贷款下来实际交房确认纳税义务发生时间？确认的依据是什么？

答：对买方违约造成合同无法如期履行的，应按照实质重于形式的原则，以实际交房时间作为纳税义务发生时间，而不能以合同约定的交房时间作为纳税义务发生时间。客户在按揭贷款在办理时，因个人信用、或者尚有贷款未还清等情况，未能办妥按揭贷款，可能会退房，合同不一定能够得到履行，并不具备交房条件，因此，以实际交房时间来确认。

但是在实务中经常存在的情况是，购房者已按合同约定付清款项，交房时因在外地等各种原因未能及时办理交房手续。双方已具备交房条件，只是因未能办理交房手续的，房企就要按合同约定交房时间确认销售。       ---安徽税务局

20、对房产开发公司烂尾楼项目进行破产清算，应付的建筑工程款因款未付，未取得建筑业发票，但有法院破产清算组确认的债权文书，请问这种情况在计算土地增值税扣除项目时可以扣除建筑成本?债权确认书可以作为土地增值税清算扣除项目凭据吗？

答：根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第三十七条  扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应取得合法有效凭证。包括但不限于：

（一）支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。

（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证；属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。

（四）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（五）财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。具体可根据企业实际情况联系主管税务机关核实      ---安徽省税务局

21、法拍卖取得的房地产，买受方无法取得发票但是持有契税完税凭证，再转让时，税务机关是否可将契税完税凭证上的计税依据视同发票所载金额，从购买年度起至转让年度止加计5%计算土地增值税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

司法拍卖取得的房地产往往是依据法院的法律文书办理相关登记手续，无法取得发票。经请示总局，总局答复：司法拍卖取得的交易价格具有公允性，买受方无法取得发票但是持有契税完税凭证的，可参照财税[2006]21号文件规定，按契税完税证上的计税依据每年加计5%计算土地增值税。

因此，司法拍卖取得的房地产，买受方无法取得发票但是持有契税完税凭证，再转让时，税务机关可将契税完税凭证上的计税依据视同发票所载金额，从购买年度起至转让年度止加计5%计算土地增值税。 -江苏省税务局

22、转让没有土地使用权的房屋或地上建筑物是否应该缴纳土地增值税？

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条　转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

国家税务总局《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定：“使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳增值税、土地增值税和契税等相关税收。”

因此，转让没有土地使用权的房屋、建筑物也应当缴纳土地增值税 。

文章来源：张友刚 致远房地产财税